時至2021年歲末，展望2022年物業(yè)行業(yè)發(fā)展，結合與同行朋友們的諸多交流與思考，嘗試對房地產產業(yè)數字化做出如下預測：

1、物企去“地產輸送化”獨立發(fā)展

2021年，房地產與物業(yè)行業(yè)唇齒相依。政策調控導致房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，房企內外債務危機一旦顯露，關聯物業(yè)企業(yè)也深受牽連，股價大幅下挫或成為母公司首選要出售的優(yōu)質資產包。

雖然大多數物業(yè)企業(yè)已經在房地產開發(fā)集團中獨立平行運營、擁有獨立品牌甚至已經獨立上市，但過往的兩三年，大多數待上市和上市物企還是嚴重依賴關聯房地產企業(yè)的扶持獲得在管及合約面積、營收、尤其是利潤的高增長。

經歷2021年的地產大變局，地產向物業(yè)輸送利益的方式在2022年往后將會逐漸變緩。

一方面，隨著地產企業(yè)的發(fā)展收縮、未來幾年后的持續(xù)交付面積會有縮減；地產企業(yè)資金鏈的緊繃，也很難在非業(yè)主增值服務方面大手筆支持，“地主家也沒有余糧了”。

另一方面，資本市場投資人也已經更為專業(yè)理性，分拆各個業(yè)務獨立計算估值，給予非業(yè)主增值服務較少甚至幾乎為0的估值，并購市場也是如此。

打鐵還需自身硬。物企在上市審核時就需要將關聯交易占比持續(xù)下降，物企要能證明自己能獨立發(fā)展而非依賴母公司。市場喜歡母公司能提供大規(guī)模合約面積的物企，更喜歡在此基礎上，還有能力大量拓展第三方面積的物企。

碧桂園服務走向市場化拓展路線后，最初要求市場第三方拓展面積與集團交付面積在1:1的比例，這個比例到2021年據說已經逐漸變?yōu)?:3，每年新增的拓展面積已經大幅超過母公司所給的面積。

2022年物業(yè)企業(yè)會重新再審視與開發(fā)集團母公司的關系，在地產大變局背景下，減少對母公司的依賴，逐步走出獨立發(fā)展之路，這也是更長遠的路。

2、上市物企估值修復

2021年年中，已經有50多家上市物業(yè)服務企業(yè)，還有20多家上市企業(yè)已經成功遞表或明確表示要分拆上市。以此推算，在正常一次遞表即通過聆訊上市的情況下，2021年將會有超過70家上市物企，但截止到2021年年末，這一數字定格在55家。

圖注：55家上市物企一覽表

在市場的冰凍期，監(jiān)管層考慮、投資人離場心態(tài)、母公司急需資金紓困以及企業(yè)自身意愿的多重因素影響下，2021年下半年待上市物企被擺上貨架出售、推遲上市或者已經通過聆訊也暫停上市。

2022年萬物云、龍湖物業(yè)等頭部物企將會完成上市，至此排名前十的物業(yè)服務企業(yè)都會成為上市企業(yè)。在頭部物企上市效應之下，可能會一定程度修復市場對物業(yè)行業(yè)的認可，帶動更多物企新一輪上市成功。

受地產行業(yè)大震蕩的影響，除個別央企、國企物業(yè)股價稍微企穩(wěn)外，其余物業(yè)股都在大幅下挫，距離高位跌破70%的物企比比皆是。

當前已經有多支物業(yè)股的市盈率低于10倍，這個價格緣于對物業(yè)關聯母公司財務狀況的深度擔憂。跌幅最深的股票，都無一例外深受母公司嚴重債務危機的牽連。

低迷的股價并不能反映這些上市物企的真實價值，即使在并購市場上，也很難以當前股價拿到這些上市物企資產。以物業(yè)企業(yè)的輕資產、穩(wěn)定現金流、持續(xù)收費類SaaS屬性，在保持行業(yè)平均正常增幅的情況下，物企至少應有15倍以上的市盈率，當前股價被嚴重低估。

2022年，隨著中央定調穩(wěn)增長、調控政策放松、走過政策底，房地產企業(yè)會逐漸企穩(wěn)，地產傳導給物企的負面效應會減弱，前期利空也已經充分在市場顯現。眼下已經是物企估值的最底部，未來會在適當的時機進行修正?；蛟S在物企2021年年報業(yè)績披露之際，上市物企將迎來估值修復。

3、物企并購價格回歸理性

早前資本市場對物企的追捧，曾大幅推高行業(yè)并購市場的價格，動輒出現12-15倍PE的并購案例。彼時，這些作為受讓方的上市物企還擁有30倍以上PE的估值。

時過境遷，隨著上市物企估值下調，已經出現尷尬的倒掛現象。比如，今年藍光嘉寶被并購的PE倍數還不及他們曾經付給其他物業(yè)公司的PE倍數。當前數宗正在洽談之中的上市物企之間的并購，類似的情形并不少見。

2022年物業(yè)并購市場依然會存在，這個行業(yè)持續(xù)要發(fā)展集中度會提升，并購是必然之路。但在并購價格方面，隨著上市物企估值的調整，出讓方物企的心理價格也需要調整。當很多上市物企自身的PE都不足10倍之時，回歸正常生意邏輯，并購價格就只能在10倍或以下。

2022年，物業(yè)行業(yè)的并購市場金額會縮水。2021年的地產變局之際，帶來一些開發(fā)商關聯優(yōu)質物企的并購機會窗口，也確實促成了大金額的并購交易，這個窗口期隨著房地產市場的變化將在2022年會逐漸關閉。

4、城市服務超越環(huán)衛(wèi)升級換代

物業(yè)服務企業(yè)在服務邊界擴張的標志性舉措就是進軍城市服務，當物企的管理尺度已經大到一個城市范疇之時，“空間即服務”，那么任意的建筑空間及其內容活動都可能成為物企管理的對象。

過往幾年物業(yè)企業(yè)在品牌升級之時，喜歡在品牌名上添加“智慧”、“生活”，2021年有越來越多的物業(yè)服務企業(yè)將公司的品牌名字升級更換為“城市服務”，或者著力打造專門的“城市服務”子品牌，為未來持續(xù)經營城市服務蓄力。

大部分企業(yè)的城市服務都是從環(huán)衛(wèi)服務切入。出于資質、過往業(yè)績、重資產設備等招標要求的考慮，物業(yè)企業(yè)在2021年也加大了對環(huán)衛(wèi)公司的并購，所實際從事的城市服務也多以環(huán)衛(wèi)為主，集中在市政清掃保潔、垃圾分類清運、公廁管理、綠化管養(yǎng)、路燈照明設施管理等。

業(yè)內經常戲稱，物業(yè)公司的城市服務就是“掃馬路”；但顯然沒有物企做城市服務甘愿只做簡單的“掃馬路”，經過近幾年的實踐探索，城市服務也在進一步升級迭代。

從基礎的環(huán)衛(wèi)服務到順應社會治理重心向基層下移，城市精細化治理趨勢，協助進行網格管理、秩序維護、執(zhí)法輔助；進而在空間管理上從公共街道，進一步擴張到城市轄區(qū)內的更多公共建筑、園林、河道，加大服務密度；順應城市更新趨勢，在老舊社區(qū)維護改造上發(fā)力；推出城市智慧停車解決方案、積極參與智慧城市建設。2022年，會看到物企在城市服務上不斷打磨升級迭代的更多實際運營成功案例。

5、PM與FM、AM融合發(fā)展

當下物業(yè)管理的發(fā)展已經不再拘泥于傳統(tǒng)的“四保”服務，隨著業(yè)主需求痛點的變化，也對物企提出了在FM設施管理（企業(yè)非核心業(yè)務外包）、AM資產管理方面的需求。

尤其當近幾年中心城市核心地段的寫字樓大面積空置出現之時，業(yè)主首先最迫切需要解決的是資產管理問題，如何能有效的出租出售資產是業(yè)主更優(yōu)先看重的因素。通過AM資產管理，撬動PM物業(yè)管理、FM設施管理的發(fā)展是行業(yè)的熱門領域。

隨著萬科并購戴德梁行、仲量聯行在2022年大概率落入某家央企懷抱，會促進國際五大行的管理經驗（尤其在FM、AM領域的管理經驗）輸入國內的物業(yè)企業(yè)，未來市場上也將會有更多的FM、AM人才在行業(yè)市場上流動。

以上因素將促成，2022年PM與FM、AM會進一步融合發(fā)展。

6、社區(qū)增值服務細分領域形成專業(yè)運營公司

上市物企所展示的社區(qū)增值服務發(fā)展業(yè)績正成為公告報表中最亮眼部分，在頭部及上市企業(yè)的引領下，大多數物企都已經認識到增值服務發(fā)展的重要性，紛紛投入在空間管理、社區(qū)新零售、到家服務、美居裝修、房屋車位租售、養(yǎng)老、托育等領域發(fā)展。

社區(qū)增值服務領域其實本身具有較高的專業(yè)門檻，在每個領域其實都有對應的行業(yè)巨頭，比如，零售之于淘寶、京東、蘇寧、國美等；租售之于貝殼、鏈家、麥田、21世紀不動產等，每個領域都有比較專業(yè)的認知和方法論。

換句話說，每一個領域其實都是一個全新行業(yè)，每一個領域又都需要結合物業(yè)場景深度探索，只單純照搬物業(yè)的或者某個專業(yè)領域的經驗都不可行，必須要形成新的跨界融合。

在社區(qū)增值服務方面的探索，對于人力資源、資金實力雄厚的大企業(yè)而言尚可承受，但更多的腰部企業(yè)、中小物企無法承受。

2022年在增值服務的細分領域會出現了解物業(yè)場景，熟悉物企運作特性，將物業(yè)認知與細分領域認知結合，高效運營的專業(yè)公司，助力物企解決增值服務運營問題。

7、雙碳引領綠色物業(yè)發(fā)展

2021年10月國務院印發(fā)《2030年前碳達峰行動方案》，這標志著碳達峰、碳中和已經是中國未來經濟發(fā)展的重要指引，也是十四五規(guī)劃要落實的重要目標。

雙碳目標大勢所趨，每個行業(yè)都必須要擁抱低碳趨勢，物業(yè)行業(yè)也必然有所作為。

如何看待雙碳目標給物業(yè)行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)和機遇？如何清晰認知物業(yè)企業(yè)在雙碳目標下的定位？如何在日常的運營及供應鏈上行動起來？如何共同推進行業(yè)的低碳轉型升級發(fā)展？這將是2022年物業(yè)企業(yè)需要開始回答的問題。

2022年會有更多的物企推出自己的雙碳方案，輸出綠色物業(yè)管理服務，積極參與碳達峰碳中和行動，在ESG方面有進一步作為。

8、清潔機器人應用逐漸爆發(fā)

隨著中國人口老齡化的發(fā)展，可以預見未來物業(yè)行業(yè)最大的挑戰(zhàn)之一，就是雇傭勞動力的進一步老齡化以及人力成本的持續(xù)攀升。

在物業(yè)基礎服務中，投入人力最多的傳統(tǒng)的四保領域都將需要被智慧物業(yè)科技的應用所改變，降本增效。通過近幾年的初步探索實踐，清潔機器人會大概率會率先在物業(yè)基礎服務場景上廣泛應用，逐漸替代人力。

2021年頭部機器人企業(yè)加快了在物業(yè)保潔領域的深耕，獲得了投資機構的大手筆投資，證明這個賽道正被看好；頭部物業(yè)服務企業(yè)也在憑借自身優(yōu)勢加快清潔機器人研發(fā)，期望盡快量產。2022年如果這些大批量產的清潔機器人上市，將極大推動清潔機器人在行業(yè)中的廣泛應用。

值得指出的是，當下清潔機器人還無法完全替代人力，價格也太過昂貴，大多數企業(yè)還是出于形象而非成本方面考慮采購。這也需要機器人企業(yè)適應物企發(fā)展現狀，通過進一步大規(guī)模量產降低成本，同時推出更靈活的租賃使用方案、運營解決方案，助力清潔機器人在行業(yè)中的應用普及。

9、“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”實踐有所突破

2021年是物業(yè)服務+養(yǎng)老服務元年。

2020年年底，住房和城鄉(xiāng)建設部等六部門發(fā)布《關于推動物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務的意見》，推動和支持物業(yè)服務企業(yè)積極探索“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”模式。

相較而言，物業(yè)服務企業(yè)從事養(yǎng)老服務具備鄰近性、受居民信任度高、需求把握準確、與物業(yè)常規(guī)業(yè)務有交叉、在小區(qū)有空間等優(yōu)勢。

在大多數房地產開發(fā)集團中，養(yǎng)老板塊往往是平行于物業(yè)板塊在獨立發(fā)展，投入模式相對較重，有的還是地產+康養(yǎng)的屬性，前期探索付出大量成本，盈利狀況較差。但是這也為關聯物企探索“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”奠定了一些基礎。

在政策的號召下，越來越多物企在2021年開始關注并進入養(yǎng)老服務領域開始探索實踐，這些實踐預計在2022年將會有所突破，成為行業(yè)借鑒學習的案例。

10、2022年依然是中國物業(yè)管理行業(yè)的黃金時代

自2019年中物研協發(fā)布物業(yè)服務企業(yè)綜合實力發(fā)展報告，首次提出“中國物業(yè)管理行業(yè)進入黃金發(fā)展周期”的論斷以來，已經是第4年。

2021年雖然在整體宏觀經濟氣候、房地產市場調控政策影響之下，物業(yè)企業(yè)在資本市場上表現慘淡，不再成為資本追逐的風口，但物業(yè)行業(yè)發(fā)展的基本邏輯和屬性沒有發(fā)生變化。

房地產雖然進入無增量時代，但過往三年銷售面積形成可以交付的管理面積還將在未來三年持續(xù)釋放，且規(guī)模依然巨大；物企通過FM設施服務、城市服務、公共服務、多業(yè)態(tài)服務還在不斷拓寬服務邊界，擴展規(guī)模；基于社區(qū)和家庭場景的社區(qū)增值服務發(fā)展探索正在如火如荼，為物企開辟了新的營收及利潤路徑；物業(yè)領域的數字化變革才剛剛開始起步，智慧科技也確實在幫助企業(yè)擴張規(guī)模之際降本增效。

2022年依然是中國物業(yè)管理行業(yè)的黃金時代！

文章來源：克而瑞物管

編輯：云朵匠 | 數商云(微信ID：shushangyun_com)

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