物業(yè)板塊在2021年上半年維持了較高的收入與利潤增速，盈利能力保持穩(wěn)定。目前物業(yè)服務企業(yè)的增值服務正處在快速探索與發(fā)展階段，覆蓋的業(yè)態(tài)逐漸增多，行業(yè)空間的上限在不斷提升，行業(yè)的景氣度維持在高位，空間依舊廣闊。

1、政策：沿市場化、規(guī)范化的方向制定，有望長期利好行業(yè)發(fā)展

國內(nèi)行業(yè)政策較大程度上能夠對行業(yè)未來的發(fā)展做出指引，如新能源的扶持政策，房地產(chǎn)的調控政策，都對相應行業(yè)產(chǎn)生較為深遠的影響。物業(yè)管理行業(yè)的政策方向同樣對行業(yè)發(fā)展和資本市場表現(xiàn)起到重要影響。

中央層面對行業(yè)定調：完善制度與促進發(fā)展

梳理發(fā)現(xiàn)，中央相關部門對于物業(yè)管理行業(yè)全年的政策基調，主要圍繞2021年1月，10部委出臺的《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》來執(zhí)行，這份綱領性行業(yè)指導政策文件主要兩點展開：1.對行業(yè)現(xiàn)存制度的完善;2.對行業(yè)未來發(fā)展方向的指引與探索，主要內(nèi)容可歸納為圍繞現(xiàn)有物業(yè)管理行業(yè)各方面痛點進行制度補足與優(yōu)化，及鼓勵物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展其他社會服務業(yè)務擴大行業(yè)版圖。

具體看，2021年年初以來，國家各部委發(fā)布與物業(yè)行業(yè)相關的政策文件，主要關鍵詞為“老舊小區(qū)改造”、“生活品質”、“持續(xù)整治規(guī)范市場秩序”、“維護勞動者權益”、“推進便民生活圈建設”等，若單從某個文件，如整治規(guī)范類去解讀，容易誤解為對行業(yè)的監(jiān)管或約束，但放在整個物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展階段來看，當前相關制度的確立與完善，有利于行業(yè)樹立正確的價值觀，也有利于行業(yè)長期的健康發(fā)展。

地方層面對政策的落地執(zhí)行：落地規(guī)范細則、推動行業(yè)市場化、鼓勵多元業(yè)務

2021年，物業(yè)管理行業(yè)的地方政策主要是對中央層面的指導方向進行細化，具體看，制度方面，采取了如制定收費標準，完善基層治理、設立企業(yè)信用評級機制等優(yōu)化;市場化方面，要求公開收費和共有資金信息，建立“質價相符”的物業(yè)費市場調節(jié)機制等。

總體來看，行業(yè)政策穩(wěn)中向好。物業(yè)管理行業(yè)政策自上而下，無論中央的定調還是地方層面的執(zhí)行，均向著規(guī)范化、市場化、多元化的方向推進;具體到公司層面，由于頭部公司規(guī)范化、市場化水平屬行業(yè)前列，未來隨著越來越多推動提高行業(yè)透明度、提升市場化水平等方面政策落地，優(yōu)質公司有望從中受益，擴大市場份額。

2、格局：龍頭優(yōu)勢穩(wěn)固，馬太效應初現(xiàn)

雖然物業(yè)管理行業(yè)處在快速成長期，但行業(yè)競爭格局已經(jīng)比較穩(wěn)定，頭部物業(yè)服務企業(yè)未來或將持續(xù)保持競爭優(yōu)勢，不斷提升市場份額。理由有三點：

一、房地產(chǎn)開發(fā)商為物業(yè)子公司建立護城河

房地產(chǎn)開發(fā)商憑借在房地產(chǎn)行業(yè)的積淀，為物業(yè)子公司建立強大的護城河；雖然隨著物業(yè)服務企業(yè)外拓團隊成熟，第三方招標獲得項目的占比在不斷提升，但來自開發(fā)商的房屋交付依舊是物業(yè)服務企業(yè)重要與可靠的在管面積來源。房地產(chǎn)開發(fā)商為物業(yè)服務企業(yè)做品牌背書。而物業(yè)的知名度可以作為其項目拓展與品牌管理輸出的加分項。

二、資本市場推動頭部企業(yè)加速發(fā)展

資本市場的融資工具，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化能充分推動頭部物業(yè)服務企業(yè)加速規(guī)模擴張與管理優(yōu)化；物業(yè)服務并非重資產(chǎn)運營，因此大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)不需要貸款，自身發(fā)展僅靠市場化外拓為主，行業(yè)集中度也較低。但隨著頭部物業(yè)服務企業(yè)陸續(xù)上市，充裕的現(xiàn)金打破了原有的行業(yè)格局，收并購可以快速擴大物業(yè)服務企業(yè)的現(xiàn)有規(guī)模，甚至出現(xiàn)小魚吃大魚的現(xiàn)象。通過資本市場股權融資，可以讓物業(yè)服務企業(yè)有了彎道超車的可能。

但2021年下半年以來，隨著地產(chǎn)信用風險持續(xù)發(fā)酵，物業(yè)板塊受到牽連估值持續(xù)下挫，現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)出現(xiàn)明顯的估值分化，部分中小型物業(yè)服務企業(yè)逐步邊緣化;疊加港交所提高主板上市公司盈利門檻，讓一些中型規(guī)模計劃上市的物業(yè)服務企業(yè)打消上市念頭，因此，當下物業(yè)管理行業(yè)在資本市場的格局已經(jīng)較為固定，只有少數(shù)頭部及一線的公司的再融資能夠獲得資本市場的認可。

三、行業(yè)屬性決定強者恒強

物業(yè)行業(yè)自身屬性(規(guī)模效應、品牌效應、科技壁壘)決定未來強者恒強。行業(yè)具有規(guī)模效應，區(qū)域密度的提高有助于延緩成本端的上升。單個區(qū)域內(nèi)項目密度越大的公司，能夠通過集采、片區(qū)綜合管理、讓一部分員工在區(qū)域內(nèi)共享調度等方式，降低中后臺成本與現(xiàn)場的管理人員數(shù)量，達到降低成本的目的。

物業(yè)管理行業(yè)處在快速發(fā)展期，有較多未開發(fā)的藍海市場。科技構筑競爭壁壘，頭部企業(yè)持續(xù)加大在機械化、智能化領域投入，與中小公司差距不斷拉大。未來隨著行業(yè)增量增速放緩，將迎來存量競爭時代，而此時智能化、機械化帶來的成本優(yōu)勢，會讓頭部企業(yè)進一步蠶食中小型物業(yè)服務企業(yè)的市場份額。

3、運營：經(jīng)營更獨立，業(yè)務范圍延展，細分領域專業(yè)化，科技化構建護城河

在過去的一年里，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營層面出現(xiàn)了以下的一些變化：

1)經(jīng)營更加獨立：主要因物業(yè)服務企業(yè)在并購端與外拓端的發(fā)力，快速增加第三方在管項目及儲備項目，降低了來自關聯(lián)方的項目占比;

2)業(yè)務范圍延展、細分領域專業(yè)化：物業(yè)服務企業(yè)在過去的一年加大在現(xiàn)存試點增值服務領域的深入縱向探索，同時也挖掘一些外延業(yè)務進行橫向拓展;

3)科技化構建護城河：一些頭部企業(yè)在科技領域持續(xù)投入，目前已取得初步效果，長期看這一優(yōu)勢會成為物業(yè)服務企業(yè)的核心競爭力之一。

物業(yè)服務企業(yè)登陸資本市場，行業(yè)巨頭的出現(xiàn)讓行業(yè)生態(tài)發(fā)生了變化，規(guī)模效應得到放大，疫情下讓社會及政府對于行業(yè)長期以來的忽視變?yōu)橹匾暎袠I(yè)相關政策層面的完善也促進集中度提升;另外隨著管理規(guī)模變的越來越大，對高度集成的中后臺管理訴求進一步增強，同時，科技賦能項目層面也能提升人均效能?？萍蓟诙唐趦?nèi)可能效果不明顯，但站在中長期維度看，將是頭部優(yōu)質物業(yè)公司強大的護城河。

文章來源：中泰證券，作者：陳立、李垚

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