人口是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的重要組成部分，研究人口總量、增速及人口結(jié)構(gòu)等因素，有助于深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)住房需求。近期，第七次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)發(fā)布，相較第六次普查數(shù)據(jù)，我國(guó)人口存在下述特點(diǎn)。整體來(lái)看，全國(guó)人口總量逐漸接近峰值，但不同城市之間結(jié)構(gòu)性人口紅利仍在。

一、受低生育率和人口老齡化影響，全國(guó)人口保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；

二、受人口流動(dòng)頻繁和家庭觀念等因素的影響，家庭戶規(guī)模繼續(xù)縮??；

三、人口老齡化程度加深加快，未來(lái)一段時(shí)間人口均衡發(fā)展將面臨壓力；

四、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，相較發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)化仍有較大空間；

五、人口流動(dòng)趨勢(shì)明顯，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大；

六、人口集聚效應(yīng)進(jìn)一步體現(xiàn)，持續(xù)向東部三大區(qū)域及中西部核心城市聚集。

01、2020年全國(guó)常住人口超千萬(wàn)城市達(dá)18個(gè)十年間鄭州、西安等6個(gè)城市晉級(jí)千萬(wàn)人口行列

根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)31個(gè)省市中廣東、山東兩省人口突破1億，廣東省達(dá)1.26億人，河南省以9937萬(wàn)的人口數(shù)量位列全國(guó)第三，其中廣東省擁有3個(gè)千萬(wàn)、6個(gè)500萬(wàn)以上人口的城市，形成了產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人口協(xié)同發(fā)展區(qū)域，經(jīng)濟(jì)、人口持續(xù)協(xié)同發(fā)力對(duì)住房需求形成有力支撐。排在第四位和第五位的省份分別為江蘇省和四川省，總?cè)丝谠?000萬(wàn)-9000萬(wàn)之間。廣東、山東、河南、江蘇、四川五省份總?cè)丝谡既珖?guó)的比重超過35%。

從各城市規(guī)模來(lái)看，全國(guó)常住人口2000萬(wàn)級(jí)別城市由2010年的2個(gè)增加到4個(gè)，重慶常住人口3205萬(wàn)，居全國(guó)首位；北京常住人口由2010年的1962萬(wàn)增長(zhǎng)至2020年2189萬(wàn)，人口呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；成都常住人口由1512萬(wàn)人提升至2094萬(wàn)。1000萬(wàn)-2000萬(wàn)人口的城市達(dá)到了14個(gè)，其中西安、鄭州、杭州、東莞、長(zhǎng)沙、青島十年間均成功突破1000萬(wàn)人口，2020年鄭州成為河南省唯一千萬(wàn)人口城市，總?cè)丝谶_(dá)到1260萬(wàn)；另外，廣州、深圳常住人口分別達(dá)到1868萬(wàn)人和1756萬(wàn)人，向2000萬(wàn)級(jí)別快速提升，深圳十年累計(jì)增長(zhǎng)714萬(wàn)人，十年間全國(guó)人口增量最大。800萬(wàn)-1000萬(wàn)人口城市包含22個(gè)城市，佛山、寧波、合肥、南寧、昆明、福州、阜陽(yáng)等城市均位居該梯隊(duì)。

02、人口持續(xù)向東部區(qū)域及中西部核心城市聚集，人口流動(dòng)速度加快

近十年深圳、廣州、成都、西安、鄭州等城市常住人口累計(jì)增加超300萬(wàn)。

粵港澳大灣區(qū)作為我國(guó)深化改革、全面發(fā)展探索的試驗(yàn)區(qū)，長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，近年來(lái)產(chǎn)業(yè)持續(xù)向高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型，不同城市之間產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，發(fā)展更加協(xié)同，且其區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，氣候溫和、自然條件宜居，人口吸引力持續(xù)增強(qiáng)。核心城市深圳、廣州人口吸引力保持領(lǐng)先，成為2010-2020年間全國(guó)人口增長(zhǎng)最多的城市，深圳十年人口累計(jì)增加714萬(wàn)人，廣州十年累計(jì)增加598萬(wàn)人。

近幾年，隨著城市價(jià)值不斷提升和區(qū)域規(guī)劃利好逐步兌現(xiàn)，佛山、東莞的人口吸引力亦在不斷增強(qiáng)，人口增量突出，近十年間分別累計(jì)增加230萬(wàn)和225萬(wàn)人，位居全國(guó)第10和第13位。另外，惠州、中山人口累計(jì)增量超100萬(wàn)，珠海人口累計(jì)增加88萬(wàn)人。

長(zhǎng)三角核心城市上海、杭州、蘇州、寧波人口吸附力強(qiáng)。上海十年常住人口累計(jì)增加185萬(wàn)人，增量略低于杭州、蘇州城市，十年人口累計(jì)增速8%。杭州由于近年來(lái)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人才引進(jìn)、落戶政策不斷升級(jí)，人口集聚效應(yīng)明顯，十年常住人口累計(jì)增加324萬(wàn)，居全國(guó)第6位，成為浙江人口總量最多的城市；蘇州十年常住人口累計(jì)增加229萬(wàn)人，位居全國(guó)第11位，長(zhǎng)三角地區(qū)第2位；另外，合肥、寧波、南京、無(wú)錫、金華等城市常住人口增加超百萬(wàn)。

相比粵港澳和長(zhǎng)三角城市群，京津冀人口增長(zhǎng)相對(duì)緩慢。北京近幾年持續(xù)落實(shí)疏解非首都功能工作，在京津冀協(xié)同發(fā)展大格局下，近十年人口累計(jì)增加227萬(wàn)，是京津冀地區(qū)唯一人口累計(jì)增量超200萬(wàn)城市，居全國(guó)第12位。廊坊受益于北京人口外溢，十年人口累計(jì)增加111萬(wàn)，位居城市群第2位，近十年常住人口累計(jì)增速25.2%，居京津冀各城市首位；石家莊近十年人口累計(jì)增加超100萬(wàn)，作為河北省省會(huì)城市，且落戶門檻已趨于全面放開，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，進(jìn)城人口有望進(jìn)一步增加；天津2010年以來(lái)常住人口增加相對(duì)緩慢，十年累計(jì)增長(zhǎng)93萬(wàn)人，略低于同級(jí)別二線城市。

中西部核心城市在近幾年國(guó)家“西部大開發(fā)”、“中部崛起”、“一帶一路”戰(zhàn)略帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)逐步崛起，不斷承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，特別是中西部省會(huì)城市人口吸引力不斷增強(qiáng)。成都、西安、鄭州、重慶近十年以來(lái)常住人口累計(jì)增量均超300萬(wàn)，居全國(guó)前十行列。

其中成都、西安憑借大力度的人才引進(jìn)政策、在西南和西北獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)等，常住人口增加量分別達(dá)582萬(wàn)和449萬(wàn)，居全國(guó)第3、4位，僅次于深圳和廣州。鄭州依托于河南省強(qiáng)大的人口基礎(chǔ)以及省會(huì)城市的資源聚集能力，十年人口累計(jì)增量亦接近400萬(wàn)，位居全國(guó)第5。

人口大市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模突出，大量新增人口進(jìn)一步為房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模提供支撐。近十年，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積超1億平方米的城市共34個(gè)，總銷售面積超55億平方米，占全國(guó)的比重接近40%。其中一二線城市26個(gè)，重慶、成都、武漢、鄭州和西安位居前五，十年累計(jì)銷售面積均在2億平方米以上；三四線城市8個(gè)，佛山、南通、濰坊等城市均在列，這部分城市均屬于人口大市，近十年人口增長(zhǎng)數(shù)據(jù)亦較為突出。

03、“人才政策”繼續(xù)發(fā)力，大中城市落戶門檻繼續(xù)降低，加速人口集聚

近年來(lái)全國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)、更新了“人才政策”，包括放寬落戶條件、住房支持、人才補(bǔ)貼等多項(xiàng)舉措，旨在增加人才流入，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。出臺(tái)人才政策的城市不僅包含廣州、杭州、南京、寧波、廈門等一二線城市，也包括江門、南通、晉城、常州等普通地級(jí)市。

廣州、杭州、寧波、武漢、西安、成都等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的城市引才效果顯著。廣州給予本科生落戶補(bǔ)貼2萬(wàn)，碩士生3-4萬(wàn)，博士生5-6萬(wàn)元；杰出人才、優(yōu)秀人才每年津貼最高20萬(wàn)，連發(fā)三年，每月還有最高1萬(wàn)元住房補(bǔ)貼，且白云、黃埔、南沙、花都等外圍區(qū)域人才政策頻出，結(jié)合廣州加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)建設(shè)的契機(jī)，外圍區(qū)域人口增速高于中心城區(qū)。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，各城市中，北京、南京、上海、鄭州、深圳等城市每10萬(wàn)人大專及以上人數(shù)較多，人口受教育程度較高。其中，北京每10萬(wàn)人大專及以上人數(shù)超4萬(wàn)人，居全國(guó)首位；南京依托于較多的高校資源，每10萬(wàn)人中大專及以上人數(shù)達(dá)到3.52萬(wàn)人，超過上海、深圳、廣州等一線城市，位列第二。城市人口受教育程度高一定程度上代表了未來(lái)城市發(fā)展?jié)摿^大，經(jīng)濟(jì)活力較為突出，購(gòu)買力相對(duì)更為強(qiáng)勁。

04、“少子老齡化”加快，人口增長(zhǎng)出現(xiàn)放緩趨勢(shì)對(duì)城市發(fā)展形成較大挑戰(zhàn)

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)人口中，0-14歲人口占比17.95%；15-59歲人口占比63.35%；65歲及以上人口占比13.50%。較2010年， 0-14歲人口的比重上升1.35個(gè)百分點(diǎn)，中央推行二胎政策效果顯現(xiàn)，幼齡人口占比增長(zhǎng)；15-59歲人口的比重下降6.79個(gè)百分點(diǎn)，主要?jiǎng)趧?dòng)力年齡人口占比較低，但由于我國(guó)人口總數(shù)較大，勞動(dòng)力總量仍處于較為充足狀態(tài)；65歲及以上人口的比重上升4.63個(gè)百分點(diǎn)，相較于聯(lián)合國(guó)制定的老齡化人口占比7%的警戒線，全國(guó)多數(shù)省份人口結(jié)構(gòu)進(jìn)入了老齡化社會(huì)。

全國(guó)勞動(dòng)力人口占比下降，珠三角地區(qū)城市占比普遍較高，城市發(fā)展具備活力。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)15-59歲人口占比63.35%，比重較2010年下降6.79個(gè)百分點(diǎn)，多數(shù)城市勞動(dòng)力人口比重出現(xiàn)不同程度的下降，人口年齡結(jié)構(gòu)變化將給城市未來(lái)發(fā)展帶來(lái)影響。東莞、深圳、廣州、佛山、惠州等處于珠三角區(qū)域的城市，普遍具有較高的勞動(dòng)人口比率，其中東莞勞動(dòng)力人口比率高達(dá)81.41%，勞動(dòng)人口充足，城市發(fā)展更具有活力。

宿遷、連云港、泰州等城市均呈現(xiàn)出了較為嚴(yán)重的“少子老齡化”的問題，城市發(fā)展?jié)摿γ媾R考驗(yàn)。黑龍江、吉林、遼寧三省“少子老齡化”問題較為嚴(yán)重，伴隨著人口的持續(xù)外流以及本地生育欲望低下的問題，東北地區(qū)老年人比重或?qū)⒃絹?lái)越高，城市發(fā)展?jié)摿⑹艿捷^大影響。

為應(yīng)對(duì)人口“少子老齡化”問題，我國(guó)發(fā)布了開放“三孩”的重要舉措。隨著老齡化社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)人口出生率的持續(xù)下降，人口數(shù)量終將達(dá)到峰值，對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展均形成較大挑戰(zhàn)。

2021年5月底，中央政治局會(huì)議審議《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》，指出將進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施。“三孩”的出生將促進(jìn)大戶型住房的需求釋放，但受生育成本和生育觀念的影響，“三孩”政策對(duì)三四線城市人口的影響或要?jiǎng)儆谝欢€城市，三四線城市未來(lái)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)或需進(jìn)一步向大戶型傾斜。

另外家庭戶規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)縮小態(tài)勢(shì)，一二線城市的小戶型住房需求有望增加。2020年我國(guó)共有家庭戶4.94億戶，較2010年增長(zhǎng)近23%，家庭戶人口合計(jì)近12.93億人，平均每個(gè)家庭戶的人口為2.62人，受我國(guó)人口流動(dòng)日趨頻繁和婚姻觀、生育觀、養(yǎng)老觀等因素的影響，戶均人口比2010年第六次全國(guó)人口普查的3.10人減少0.48人。

未來(lái)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)一步推進(jìn)，家庭戶規(guī)?；?qū)⒊掷m(xù)縮小。人口的加速流動(dòng)和家庭小型化同時(shí)催生新的小戶型購(gòu)房需求，這對(duì)一二線城市的影響程度或?qū)⒏哂谌木€城市。

結(jié)語(yǔ)

2010年以來(lái)，我國(guó)人口流動(dòng)趨勢(shì)加劇，流動(dòng)人口累計(jì)增加了1.5億人，累計(jì)增長(zhǎng)69.7%，東部沿海以及中西部核心城市對(duì)人口吸引力更加強(qiáng)勁，各城市中深圳、廣州、成都、西安、鄭州等城市十年常住人口增長(zhǎng)較為明顯，這其中除了城市本身的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)吸引之外，城市的落戶門檻、引才政策亦發(fā)揮著重要作用。

近年我國(guó)人口增速將繼續(xù)放緩，受年齡結(jié)構(gòu)、生育觀念等因素影響，未來(lái)一段時(shí)間我國(guó)人口可能達(dá)到峰值。接下來(lái)，不同城市人口的變化將更多依托于城市本身的吸引力，各城市引才力度將進(jìn)一步加大，大中城市落戶門檻降低，人口要素流動(dòng)將更加自由。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，人口仍將向東部重點(diǎn)城市群、中西部核心城市集聚，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)空間有望得到進(jìn)一步拓展。

同時(shí)，我國(guó)人口“少子老齡化”問題較為嚴(yán)重，多數(shù)省份人口年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)入老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿^大，但短期來(lái)看，受制于養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老產(chǎn)品等因素，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展通道尚需時(shí)日。

文章來(lái)源：中指研究院；

編選：云朵匠 | 數(shù)商云(微信ID：shushangyun_com)

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