房地產(chǎn)供應(yīng)鏈?zhǔn)侵敢苑康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心，在項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過(guò)程中存在一個(gè)鏈條式的相互關(guān)聯(lián)的結(jié)構(gòu)，即從上游的土地開發(fā)商、材料供應(yīng)商、設(shè)計(jì)商、承建商、金融機(jī)構(gòu)到下游的物管公司、銷售代理公司、購(gòu)房者。

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈具有以下特征：

1、傳遞性。從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)承建到宣傳銷售整個(gè)過(guò)程都是由多個(gè)節(jié)點(diǎn)企業(yè)共同參與完成，企業(yè)之間密切聯(lián)系。

2、開發(fā)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)及交易需要較長(zhǎng)的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開發(fā)項(xiàng)目，從投標(biāo)策劃到勘測(cè)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到市場(chǎng)銷售往往需要幾年時(shí)間才能完成。

3、并行性。房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程設(shè)計(jì)很多開發(fā)行為，這些活動(dòng)在流程上并不都是串聯(lián)關(guān)系，企業(yè)往往建立一種基于并行工程的管理模式，將內(nèi)容繁雜的項(xiàng)目活動(dòng)納入一個(gè)整體系統(tǒng)。

影響和決定房地產(chǎn)供給的因素：

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是影響房地產(chǎn)供給的首要因素，因?yàn)樵诔杀炯榷ǖ那闆r下，市場(chǎng)價(jià)格的高低將決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有否盈利和盈利多少。

一般而言，當(dāng)價(jià)格低于某一特定水平，則不會(huì)有房地產(chǎn)供給，高于這一水平，才會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)供給，而且供應(yīng)量隨著價(jià)格的上升而增加，隨價(jià)格的降低而減少。

2、土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量

土地價(jià)格是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，中國(guó)城市中目前土地費(fèi)用約占商品房總成本的30%左右。土地價(jià)格的提高，將提高房地產(chǎn)的開發(fā)成本，對(duì)此房地產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)采用兩種可選對(duì)策：

一是增加容積率，使單位建筑面積所含的地價(jià)比重下降，消化地價(jià)成本的上升，從而有利于增加房地產(chǎn)供應(yīng)。

二是縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開發(fā)進(jìn)度，從而會(huì)引起房地產(chǎn)供給的減少。

城市房地產(chǎn)的供給能力，在很大程度上取決于能夠供給城市使用的土地?cái)?shù)量。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，特別是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力越高，則可提供給城市使用的土地就越多。

換言之，城市土地的供給水平必須與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是農(nóng)業(yè)發(fā)展水平相適應(yīng)。改革開放以來(lái)，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，為城市土地的擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。

3、資金供應(yīng)量和利率

由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，開發(fā)建設(shè)需投入大量資金，除自有資本金投入外、還需銀行等金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸款的支持，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)資金中直接和間接來(lái)自銀行貸款的約占60%，依存度很高。因此，國(guó)家的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)供給的影響極大。

若貨幣供應(yīng)量緊縮，對(duì)企業(yè)的開發(fā)貸款減少，建設(shè)資金緊缺，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量下降；反之，當(dāng)貨幣供應(yīng)量擴(kuò)張，對(duì)企業(yè)的開發(fā)貸款增加，建設(shè)資金充裕，則房地產(chǎn)供給量上升。

同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率的高低也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供給帶來(lái)重大影響，若銀行的貸款利率提高，會(huì)增加利息成本，在銷售價(jià)格不變的情況下勢(shì)必減少利潤(rùn)，影響其開發(fā)積極性，導(dǎo)致供給量減少，反之則相反。所以，銀行的信貸政策是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給的重要因素。

4、稅收政策

稅收是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要因素，我國(guó)目前各種稅費(fèi)約占房地產(chǎn)價(jià)格的10%~15%。如果實(shí)行優(yōu)惠稅收政策，減免稅收和稅收遞延，就會(huì)降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，使同量資金的房地產(chǎn)實(shí)物量的供給增加，會(huì)提高開發(fā)商盈利水平，從而吸引更多的社會(huì)資本從事房地產(chǎn)開發(fā)，最終會(huì)增加房地產(chǎn)的供給量。

反之，若增加稅費(fèi)，則會(huì)直接增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，使同量資金的房地產(chǎn)實(shí)物量的供給減少，會(huì)降低開發(fā)商盈利水平，使開發(fā)商縮小其投資規(guī)模，甚至將資本轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)中去，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給量的減少。

5、建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力

建筑材料如鋼材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供應(yīng)能力是制約房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和水平的物質(zhì)基礎(chǔ)。建筑能力包括建筑技術(shù)水平、裝備水平、管理水平以及建筑隊(duì)伍的規(guī)模等因素，是決定房地產(chǎn)供應(yīng)水平的直接因素。

改革開放以來(lái)，中國(guó)建材工業(yè)和建筑業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，技術(shù)水平、裝備水平、管理水平及職工隊(duì)伍素質(zhì)都有很大的提高，建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力基本上已能滿足房地產(chǎn)生產(chǎn)的需要，但近年來(lái)也出現(xiàn)建筑材料供應(yīng)緊張的狀況。所以，房地產(chǎn)供給水平也必須與建材的供應(yīng)能力相適應(yīng)。

6、房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

這種預(yù)期包括對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、通貨膨脹率、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)需求的預(yù)期，以及對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)信貸政策、稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)期等，其核心問(wèn)題是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)盈利水平即投資回報(bào)率的預(yù)期。

若預(yù)期的投資回報(bào)率高，開發(fā)商一般會(huì)增加房地產(chǎn)投資，從而增加房地產(chǎn)供給；若預(yù)期的投資回報(bào)率低，開發(fā)商一般會(huì)縮小房地產(chǎn)投資規(guī)?；蚍怕_發(fā)速度，從而會(huì)減少房地產(chǎn)供給。