一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

正如大家所見(jiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二十多年的高速發(fā)展，已從“增量時(shí)代”進(jìn)入到“存量時(shí)代”。近年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策密集出臺(tái)，雖自今年4月份以來(lái)，行業(yè)政策出現(xiàn)松綁趨勢(shì)，但堅(jiān)持“房住不炒”，維持“三穩(wěn)”仍是當(dāng)前政策的主基調(diào)。

相關(guān)政策回顧：在融資端，國(guó)家出臺(tái)三道紅線政策，要求房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率<70%、凈資產(chǎn)負(fù)債率<100%、現(xiàn)金短債比>1倍，并規(guī)定達(dá)標(biāo)指標(biāo)數(shù)量與貸款額度緊密關(guān)聯(lián)；

在銀行端，國(guó)家出臺(tái)地產(chǎn)貸款集中度管理政策，限制地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款占比上限；在信貸端，北京、上海及深圳等多地嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市，銀行機(jī)構(gòu)采取終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等整改措施；

在房?jī)r(jià)端，全國(guó)通過(guò)行政手段限制新房?jī)r(jià)格漲幅，一線城市及熱點(diǎn)二線城市推出二手房指導(dǎo)價(jià)格，指導(dǎo)價(jià)跟銀行貸款掛鉤；

在土地端，22個(gè)熱點(diǎn)城市實(shí)行土地供應(yīng)“兩集中”，土地出讓由“零售”轉(zhuǎn)為“批發(fā)”。一系列的調(diào)控政策使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的資金壓力。

在同時(shí)受到新冠疫情與政策的雙重影響下，加上土地供給量不足、高地價(jià)擠占利潤(rùn)空間，房企的流動(dòng)性壓力增加，拿地規(guī)模下降。2022年開年，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積僅為9485萬(wàn)平方米，環(huán)比下降39%。在土地供應(yīng)量下降的同時(shí)，土地成交的規(guī)模也出現(xiàn)環(huán)比大幅減少。

緊縮政策導(dǎo)致開發(fā)商投資現(xiàn)金回收期拉長(zhǎng)，交付壓力持續(xù)上升。企業(yè)即使拿地，也選擇緩開工保施工的經(jīng)營(yíng)策略，土地出讓建筑面積同比增速在持續(xù)放緩直至負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)下行。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，各類成本居高不下，房企盈利空間被進(jìn)一步壓縮。

另，繼中央強(qiáng)調(diào)智能化綜合性數(shù)字信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了《關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見(jiàn)》、《關(guān)于開展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》等一系列政策及舉措，數(shù)字賦能、綠色發(fā)展的時(shí)代趨勢(shì)正迎面而來(lái)。

在政策調(diào)控、行業(yè)監(jiān)管、利潤(rùn)空間下滑及時(shí)代發(fā)展新要求的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)模式已難以持續(xù)，如何降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)，而數(shù)字化轉(zhuǎn)型無(wú)疑成為房地產(chǎn)企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的核心動(dòng)力，誰(shuí)能率先成功實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，誰(shuí)就有可能在未來(lái)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)制高點(diǎn)和主動(dòng)權(quán)。房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化、智慧化轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

二、房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑

房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)利用云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、AR/VR、5G、BIM、區(qū)塊鏈等數(shù)字化技術(shù)與房地產(chǎn)行業(yè)各種業(yè)務(wù)場(chǎng)景結(jié)合，對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、管理、 生產(chǎn)、營(yíng)銷等方面進(jìn)行系統(tǒng)性流程再造、資源整合及業(yè)務(wù)重構(gòu)，最終實(shí)現(xiàn)降本增效、模式創(chuàng)新、智能決策和業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間下滑的背景下，向管理要利潤(rùn)、向管理要效益成為房地產(chǎn)企業(yè)重中之重的任務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大、專業(yè)多、內(nèi)外部協(xié)同要求高、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度低，這就更需要房地產(chǎn)企業(yè)具備高度精細(xì)化的管理能力。以不斷提升的精細(xì)化管理來(lái)牽引企業(yè)的組織能力、資源統(tǒng)籌能力、運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力、客戶服務(wù)能力、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力以及盈利能力的提升。數(shù)字化轉(zhuǎn)型為精細(xì)化管理提供了基礎(chǔ)設(shè)施和平臺(tái)，是精細(xì)化管理的必經(jīng)之路。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型同時(shí)也是技術(shù)與商業(yè)模式的一種深度融合，可以為企業(yè)創(chuàng)造新的、差異化的價(jià)值，帶來(lái)新的收入來(lái)源、新的產(chǎn)品和服務(wù)、新的商業(yè)模式。數(shù)字化轉(zhuǎn)型的最終結(jié)果是商業(yè)模式的變革。

實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的路徑可分為三個(gè)階段：信息化階段、在線化階段和智能化階段。

一、信息化從發(fā)展歷程上來(lái)看又大致經(jīng)歷了兩個(gè)階段：一是在財(cái)務(wù)軟件基礎(chǔ)上推出的涉及客戶關(guān)系管理、項(xiàng)目管理等核心業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)軟件管理階段；二是圍繞系統(tǒng)整合展開的集成性ERP軟件管理階段。

財(cái)務(wù)管理本身規(guī)范統(tǒng)一，有國(guó)家和行業(yè)統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，因此財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)企業(yè)的首選路徑。通過(guò)對(duì)科目、指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化，以及分解核心財(cái)務(wù)指標(biāo)并延伸到業(yè)務(wù)領(lǐng)域，打通業(yè)務(wù)系統(tǒng)與財(cái)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，最終實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)?shù)倪B接和融合。以ERP為基礎(chǔ)的IT基礎(chǔ)設(shè)施幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理的信息化，有了信息化管理的加持，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平能夠得到有效提升，企業(yè)的組織管控、內(nèi)部協(xié)同及業(yè)務(wù)決策能夠得到有效保證。

二、在線化即在信息化的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)場(chǎng)景的在線化，包括內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理在線化，以及直接與客戶和供應(yīng)商交互在線化。在線化打破了以往的線下服務(wù)場(chǎng)景，通過(guò)在線連接實(shí)時(shí)交互提升內(nèi)外部協(xié)同效率，積累業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，并創(chuàng)新服務(wù)模式。比如，房地產(chǎn)售樓部的咨詢?cè)诰€化，通過(guò)APP、公眾號(hào)、小程序就可以實(shí)現(xiàn)與客戶的在線觸達(dá)，也可以實(shí)時(shí)與線上的客戶進(jìn)行溝通，提高房企的服務(wù)效率。

三、智能化，即向著全產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈滲透的全面云化、智能化階段?；谛畔⒒驮诰€化的數(shù)據(jù)沉淀，以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)決策。信息化和在線化主要還是由人根據(jù)經(jīng)驗(yàn)做決策，數(shù)據(jù)做輔助參考。智能化則是隨著內(nèi)外部業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的大量積累和接入，由數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)做決策。

例如，在拿地和項(xiàng)目定位階段，傳統(tǒng)方式依賴人的經(jīng)驗(yàn)，在搜集項(xiàng)目相關(guān)外部數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上做決策。而基于數(shù)字化系統(tǒng)積累的大量歷史數(shù)據(jù)，包括投資、產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)、成本和銷售數(shù)據(jù)，再輔以地理數(shù)據(jù)、人口數(shù)據(jù)、市場(chǎng)行情等外部數(shù)據(jù)，就可以建立一套智能的項(xiàng)目投資和產(chǎn)品定位決策模型。在決策時(shí)，輸入項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)字化系統(tǒng)根據(jù)數(shù)據(jù)模型直接給出投資決策，避免單純依靠經(jīng)驗(yàn)決策的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化發(fā)展現(xiàn)狀

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化水平仍處于初級(jí)階段

雖然經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)也不斷增多，但是目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化水平仍處于初級(jí)階段，仍具有較大提升空間。

據(jù)華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈軟件解決方案滲透率達(dá)0.1%，遠(yuǎn)低于美國(guó)市場(chǎng)的1.55%，可挖掘潛力巨大。

市場(chǎng)的增速不高，據(jù)艾瑞咨詢發(fā)布的《2022年中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型研究報(bào)告》顯示，截止2021年我國(guó)房地產(chǎn)數(shù)字化的市場(chǎng)規(guī)模約為100億元，同比增長(zhǎng)7.2%；預(yù)計(jì)到2024年該市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)達(dá)到116億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)在4.9%。市場(chǎng)的增速并不算高，但這并不影響行業(yè)長(zhǎng)期向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

二、頭部房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)領(lǐng)跑數(shù)字化轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)開發(fā)商在數(shù)字化進(jìn)程中已經(jīng)走在了行業(yè)前端，行業(yè)內(nèi)其他主體仍在觀望；頭部房企的數(shù)字化開始較早且進(jìn)程較快，基本斷層式領(lǐng)先于中腰部企業(yè)。

很多優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)已通過(guò)搭建數(shù)據(jù)化運(yùn)營(yíng)體系實(shí)現(xiàn)了預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、溯源經(jīng)營(yíng)問(wèn)題、追蹤經(jīng)營(yíng)糾偏、兌現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和敏捷式管理形成了有力支撐。

例如：萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng)、旭輝、時(shí)代中國(guó)、建發(fā)、卓越等企業(yè)基本構(gòu)建了財(cái)務(wù)共享、預(yù)算管理、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)等業(yè)財(cái)融合的數(shù)字化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了戰(zhàn)略到財(cái)務(wù)再到業(yè)務(wù)的自上而下的戰(zhàn)略一體化閉環(huán)管理；數(shù)據(jù)自下而上，從業(yè)務(wù)到財(cái)務(wù)再到戰(zhàn)略的數(shù)據(jù)歸集和分析，為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略落地提供了強(qiáng)有力的管理工具支持。

三、內(nèi)建外采的數(shù)字化建設(shè)模式

企業(yè)在數(shù)字化建設(shè)的過(guò)程中，通常會(huì)采取自主數(shù)字化和外部采購(gòu)的方式。

自主數(shù)字化模式即企業(yè)的數(shù)字化團(tuán)隊(duì)及數(shù)字化業(yè)務(wù)是由內(nèi)部孵化的模式。綜合實(shí)力較強(qiáng)的頭部房企將數(shù)字化業(yè)務(wù)提升到戰(zhàn)略高度，并加大對(duì)數(shù)字化的投入和重視，當(dāng)內(nèi)部數(shù)字化團(tuán)隊(duì)有能力將其研究成果賦能于傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，即將其成立為科技子公司，在不斷增強(qiáng)自身數(shù)字化業(yè)務(wù)的同時(shí)也進(jìn)軍開拓外部市場(chǎng)。另外也有企業(yè)是以控股科技企業(yè)的方式來(lái)增強(qiáng)自身的數(shù)字化建設(shè)。

外部采購(gòu)模式即向外部的數(shù)字化廠商采購(gòu)產(chǎn)品和服務(wù)。從供給端來(lái)說(shuō)，圍繞不同客戶的不同需求，衍生出了垂直化和綜合性的數(shù)字化廠商。針對(duì)中小房企的產(chǎn)品將會(huì)更加注重模塊分解和可配置性，面向頭部大型房企的產(chǎn)品則會(huì)更加講究能力集成以及可擴(kuò)展性。各家企業(yè)根據(jù)自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)和管理能力，采用不同的建設(shè)路徑和建設(shè)方法，分步推進(jìn)，逐步完善，最終達(dá)到理想的數(shù)字化應(yīng)用效果。

四、房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化建程中面臨的挑戰(zhàn)

一、數(shù)字化是個(gè)長(zhǎng)期的建設(shè)過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)需要有戰(zhàn)略定力。

數(shù)字化是一項(xiàng)較為龐大的工程，會(huì)涉及很多系統(tǒng)的融合和數(shù)據(jù)的對(duì)接，需要企業(yè)以長(zhǎng)期主義視角來(lái)系統(tǒng)規(guī)劃，做好頂層設(shè)計(jì)和產(chǎn)品選型，之后分步建設(shè)，逐步的健全和完善。避免換一任CIO就要換一套系統(tǒng)，永遠(yuǎn)在搞基建的路上。

二、數(shù)據(jù)治理和整合，建立行業(yè)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)

在數(shù)字化建設(shè)過(guò)程中，不可避免的會(huì)遇到數(shù)據(jù)不完整、數(shù)據(jù)不統(tǒng)一、數(shù)據(jù)不共享及數(shù)據(jù)價(jià)值沒(méi)有充分挖掘等問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)一方面需要進(jìn)行數(shù)據(jù)治理，夯實(shí)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，建立數(shù)據(jù)分析和應(yīng)用的場(chǎng)景，以及實(shí)時(shí)可視的數(shù)據(jù)看板。

另一方面，還需要整合內(nèi)外部多維數(shù)據(jù)，在投資端、成本端，營(yíng)銷端構(gòu)建大數(shù)據(jù)應(yīng)用場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的數(shù)字化及分析決策的智能化。未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將通過(guò)建立主數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、積累數(shù)據(jù)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的更廣泛的應(yīng)用。

目前房地產(chǎn)數(shù)字化缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致各企業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型中投入多，收效微。數(shù)字化建設(shè)過(guò)程中的諸多彎路、踩坑似乎每家都要經(jīng)歷一遍，因此，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)的數(shù)字化服務(wù)商通力合作，共同建立起行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)基礎(chǔ)建設(shè)形成統(tǒng)一的解決方案、形成標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)字化平臺(tái)，讓行業(yè)規(guī)范化。在基礎(chǔ)平臺(tái)上再根據(jù)各家業(yè)務(wù)和管理特點(diǎn)進(jìn)行個(gè)性化和本地化，大家共同推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化落地。

三、打通信息孤島，建立統(tǒng)一的數(shù)字化基底

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，規(guī)模越大管理的復(fù)雜程度就越高，協(xié)同的資源就會(huì)越多，放射到數(shù)字化的基底，其復(fù)雜程度就會(huì)更大。而在數(shù)字化的過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)各單位組織由于分工不同、專業(yè)不同、角色不同，所選用的信息化工具也是多種多樣，各自建立起的孤立的數(shù)據(jù)體系之間也往往無(wú)法形成業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)，成為一個(gè)個(gè)的數(shù)據(jù)孤島。這種傳統(tǒng)的以專業(yè)協(xié)同為視角，以流程為牽引的管理模式已無(wú)法支撐企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的需要。

在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)必須以經(jīng)營(yíng)視角，以數(shù)字化管理模式打破各專業(yè)壁壘，打通數(shù)據(jù)流、信息流和業(yè)務(wù)流，建立一套科學(xué)的數(shù)字化的經(jīng)營(yíng)管理體系。打通信息孤島，建立統(tǒng)一的數(shù)字化基底是企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的必要的前提和基礎(chǔ)。

總的來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)字化雖在短期之內(nèi)仍有波動(dòng)，但不會(huì)改變房地產(chǎn)數(shù)字化市場(chǎng)長(zhǎng)期向好的大趨勢(shì)。據(jù)華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2024年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈軟件解決方案市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)達(dá)到954億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到28.2%，有望保持高速增長(zhǎng)。在數(shù)字經(jīng)濟(jì)的浪潮下，房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)行業(yè)擁抱數(shù)字化已經(jīng)成為大勢(shì)所趨。

文章來(lái)源：北大縱橫  作者：高瑕

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