經(jīng)過(guò)近年來(lái)的高速發(fā)展，百?gòu)?qiáng)企業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作，已逐漸從探索期的單一運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營(yíng)。關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)，也為百?gòu)?qiáng)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)確定性；布局非住宅領(lǐng)域是百?gòu)?qiáng)企業(yè)快速壯大的重要手段；提高增值服務(wù)的比重可以促進(jìn)營(yíng)收的增長(zhǎng)和利潤(rùn)率的提升；資本協(xié)同帶來(lái)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)科技提升的機(jī)會(huì)，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、企業(yè)效率和業(yè)主體驗(yàn)的多向提升。

1.TOP10企業(yè)平均儲(chǔ)備量高達(dá)1.71億平方米，頭部效應(yīng)顯著

規(guī)模的擴(kuò)張為百?gòu)?qiáng)企業(yè)創(chuàng)收帶來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的源動(dòng)力，但近年來(lái)，隨著收并購(gòu)和市場(chǎng)化項(xiàng)目拓展增多，百?gòu)?qiáng)企業(yè)需要一定時(shí)間去整合、消化相應(yīng)項(xiàng)目。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值實(shí)現(xiàn)11.73億元，同比增長(zhǎng)12.81%，首次低于在管面積增速1.21個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2016-2020年百?gòu)?qiáng)企業(yè)合同儲(chǔ)備面積均值及儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)量均值

在房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)發(fā)展的背景下，物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)緊抓規(guī)模為王的硬道理，依托新的發(fā)展機(jī)遇，不斷加大項(xiàng)目拓展力度，積極增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，為企業(yè)搶占市場(chǎng)份額積蓄能量。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的合同儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)量均值為105個(gè)，合同儲(chǔ)備項(xiàng)目面積均值為1830.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)分別為10.53%和8.63%。

圖：2020年百?gòu)?qiáng)企業(yè)不同層級(jí)合同儲(chǔ)備項(xiàng)目情況

百?gòu)?qiáng)企業(yè)各層級(jí)儲(chǔ)備面積也呈現(xiàn)馬太效應(yīng)。頭部企業(yè)通過(guò)承接兄弟開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目、市場(chǎng)外拓和并購(gòu)等方式，多方式組合加速擴(kuò)充項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)儲(chǔ)備面積按層級(jí)分化更加明顯，TOP10企業(yè)合同儲(chǔ)備項(xiàng)目面積均值為1.71億平方米，儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)量均值為1082個(gè)，分別是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的9.34倍和10.30倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他層級(jí)企業(yè)。

圖：港股上市企業(yè)與百?gòu)?qiáng)企業(yè)在合同儲(chǔ)備項(xiàng)目均值比較

資本驅(qū)動(dòng)上市公司表現(xiàn)良好，港股披露儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)據(jù)的企業(yè)儲(chǔ)備面積均值和儲(chǔ)備項(xiàng)目均值遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)企業(yè)。2020年合同儲(chǔ)備項(xiàng)目面積均值達(dá)7174.86萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)量均值達(dá)440個(gè)，分別是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的3.9倍和4.2倍。強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)日益明顯。

圖：截至2021年3月31日部分港股上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值與儲(chǔ)備面積

總體來(lái)看，儲(chǔ)備面積越大的企業(yè)得到的資本市場(chǎng)估值越高，總市值與儲(chǔ)備規(guī)模呈現(xiàn)高度正相關(guān)性。個(gè)別企業(yè)來(lái)看，市值排名前兩位的碧桂園服務(wù)與恒大物業(yè)，2020年儲(chǔ)備面積分別達(dá)4.4億平方米和2.65億平方米，同樣分列一、二位。盡管其2020年儲(chǔ)備面積增速只有8.5%和-0.8%，但由于規(guī)模巨大，市場(chǎng)占有量較高，資本市場(chǎng)依舊給出2358.7億港元和1647.6億港元的高估值。專注于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的華潤(rùn)萬(wàn)象生活、卓越商企服務(wù)盡管儲(chǔ)備面積只有0.42億和0.13億平方米，但由于其服務(wù)業(yè)態(tài)的特殊性以及服務(wù)領(lǐng)域的高成長(zhǎng)性，資本市場(chǎng)依舊給出較高市值，分別達(dá)1056.8億港元和112.8億港元。

2.非住宅市場(chǎng)容量大、專業(yè)門檻高，百?gòu)?qiáng)企業(yè)逐鹿各細(xì)分賽道

2020年，8成以上的百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，7成以上的企業(yè)進(jìn)入辦公物業(yè)領(lǐng)域，5成左右企業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等。百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積中，非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比已達(dá)33.7%，較上年增長(zhǎng)2.61個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)外的非住宅業(yè)態(tài)空間廣闊，仍有待大力開(kāi)發(fā)。

圖：2020年百?gòu)?qiáng)企業(yè)全國(guó)及不同城市級(jí)別平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

非住宅業(yè)態(tài)項(xiàng)目收取的物業(yè)費(fèi)較高，可以進(jìn)一步充盈營(yíng)收。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)為3.84元/㎡/月，其中，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)服務(wù)費(fèi)均超過(guò)6元/㎡/月，分別為6.93元/㎡/月、6.23元/㎡/月、6.24元/㎡/月；公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)及其他類型物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別為3.41元/㎡/月、3.29元/㎡/月、3.26元/㎡/月、4.01元/㎡/月；住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)最低，為2.05元/㎡/月。同時(shí)，非住宅項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)時(shí)對(duì)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)性要求較高，企業(yè)成功進(jìn)入后可通過(guò)沉淀管理經(jīng)驗(yàn)，迅速拓展相似領(lǐng)域項(xiàng)目，或可成為“一方霸主”。

圖：“物業(yè)+城市服務(wù)”方案

百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極挖掘全新服務(wù)市場(chǎng)，不斷開(kāi)辟服務(wù)新領(lǐng)域。百?gòu)?qiáng)企業(yè)緊抓“城市精細(xì)化管理”的機(jī)遇，以多年積累的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)始涉足城市服務(wù)，如碧桂園服務(wù)洞悉智慧城市發(fā)展趨勢(shì)，推出“城市共生計(jì)劃”，搭建“1+5”服務(wù)體系，在韓城市、衡水市、開(kāi)原市等市持續(xù)升級(jí)“城市共生計(jì)劃”，助力城市發(fā)展；保利物業(yè)秉承“鎮(zhèn)興中國(guó)”品牌理念，打造全域一體化服務(wù)，并針對(duì)各類型治理需求創(chuàng)新打造多樣的管理模式（景區(qū)、城鎮(zhèn)全域化及城鎮(zhèn)優(yōu)選等），已在嘉善天凝鎮(zhèn)、大云鎮(zhèn)、西塘古鎮(zhèn)及上海羅店鎮(zhèn)、楊行鎮(zhèn)等地取得一定的管理成效。

3.利用“人+場(chǎng)”優(yōu)勢(shì)，響應(yīng)政策號(hào)召，深度布局增值服務(wù)

百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)類別更加豐富多元。百?gòu)?qiáng)企業(yè)在穩(wěn)固傳統(tǒng)服務(wù)的基礎(chǔ)上，跟隨多元化需求，借助自身優(yōu)質(zhì)資源，及時(shí)推出豐富的服務(wù)，打通上下游產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步擴(kuò)充盈利渠道。

圖：百?gòu)?qiáng)企業(yè)部分增值服務(wù)種類

增值服務(wù)代表未來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展方向，但目前增值服務(wù)營(yíng)收占比仍然較低。增值服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容和定價(jià)都比基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)更加靈活、利潤(rùn)空間更高，因此無(wú)論物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模大小、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和城市布局是否合理，提高增值服務(wù)的比重可以促進(jìn)營(yíng)收的增長(zhǎng)和利潤(rùn)率的提升，這是增值服務(wù)本身的特性所決定的。2020年百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)均值為2.59億元，同比增長(zhǎng)16.08%，占總營(yíng)業(yè)收入的22.07%，仍有較大的提升空間。

4.資本賦能，上市企業(yè)融資凈額累計(jì)近千億，擴(kuò)規(guī)模、智慧化建設(shè)彈藥充足

2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入加速上市階段，目前已有40家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸香港資本市場(chǎng)。港股物業(yè)板塊的總市值從2020年初的1500億增加至2021年3月31日的9778.8億元，超5倍規(guī)模增長(zhǎng)；港股物業(yè)板塊平均市盈率達(dá)到32.4，遠(yuǎn)高于港股主板的市盈率9.68，充分體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的高度認(rèn)可。除此之外，還有13家企業(yè)已交表，等待敲鐘時(shí)刻。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，仍會(huì)有更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)；同時(shí)，已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用資本優(yōu)勢(shì)，明確發(fā)展規(guī)劃，擴(kuò)大管理規(guī)模，升級(jí)設(shè)施設(shè)備，保障企業(yè)良性成長(zhǎng)，不斷提升行業(yè)地位。

圖：2020年新上市企業(yè)IPO募資使用規(guī)劃

除收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資外，智慧化建設(shè)工作已經(jīng)成為上市企業(yè)關(guān)注的另一焦點(diǎn)。企業(yè)深化科技應(yīng)用，加速提升服務(wù)質(zhì)量、壓縮服務(wù)成本，進(jìn)一步提高盈利空間。同時(shí)，隨著科技的不斷升級(jí)，上市企業(yè)的技術(shù)應(yīng)用側(cè)重點(diǎn)也逐漸從基礎(chǔ)的“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)為“智能+”及“5G”，加速推進(jìn)智能化建設(shè)工作。2020年，約30家百?gòu)?qiáng)企業(yè)智能化投入費(fèi)用超千萬(wàn)元，大部分企業(yè)對(duì)智能化研究投入維持在300-750萬(wàn)元之間，來(lái)進(jìn)一步提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率。

5.做強(qiáng)團(tuán)隊(duì)，健全機(jī)制，釋放人才潛能

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量要求的提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更著力于加強(qiáng)服務(wù)人員和住戶的情感連接，以專業(yè)而有溫度的服務(wù)增加用戶粘性，主要體現(xiàn)在引進(jìn)吸收培養(yǎng)優(yōu)秀人才，提升人員素質(zhì)，加碼人才隊(duì)伍建設(shè)方面。2020年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均加碼人才團(tuán)隊(duì)拓建，通過(guò)激勵(lì)體系、培養(yǎng)計(jì)劃等引進(jìn)培育高素質(zhì)人才。如保利物業(yè)持續(xù)深化“星火文化”體系，并設(shè)計(jì)出高管、項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目基層人員、校招生、專業(yè)人才等五類關(guān)鍵人才隊(duì)伍的梯度供應(yīng)鏈。

表：部分企業(yè)人才引進(jìn)培養(yǎng)措施

機(jī)制是物業(yè)服務(wù)企業(yè)高品質(zhì)服務(wù)落地的關(guān)鍵保障。近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在擴(kuò)規(guī)模的同時(shí)，不斷加強(qiáng)自身各類機(jī)制的建立，如組織架構(gòu)更新，薪酬激勵(lì)機(jī)制、人才培養(yǎng)機(jī)制、業(yè)務(wù)管理機(jī)制和監(jiān)督考核機(jī)制等，有利于形成規(guī)模效應(yīng)，快速?gòu)?fù)制標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)并推廣。

文章來(lái)源： 中指物業(yè)研究

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