近期，發(fā)改委印發(fā)了《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》的通知（以下簡稱《任務》）。2021年是“十四五”規(guī)劃開局之年，也是具有特殊重要性的一年。十四五期間，中國各類要素資源將更注重集聚效應，戶籍和土地制度改革的深化，必將對房地產市場產生巨大和深遠的影響。新型城鎮(zhèn)化建設將呈現(xiàn)“人地錢”供需匹配的特征，城市群和都市圈建設將成為新的趨勢，大城市的住房問題、農村的土地改革、老舊城區(qū)的改造都將引起市場產生深刻變化。中國房地產行業(yè)正在迎來新的發(fā)展時期，正在逐步顯現(xiàn)一系列新發(fā)展機遇。

一、進一步促進農業(yè)轉移人口市民化

進一步破除戶籍制度壁壘，消除農村剩余勞動力進入城市的障礙，有利于促進農業(yè)轉移人口有序有效融入城市，實質性地提升居民城鎮(zhèn)化率?！度蝿铡诽岢?ldquo;有序放開放寬城市落戶限制，推動新生代進城人群便捷落戶，城區(qū)常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策”。據(jù)統(tǒng)計，2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率已經超過60%，有望到2025年達到65%的相對較高水平；但按照戶籍人口為基礎的城鎮(zhèn)化率僅為45%左右，預計在十四五期間該指標提升的幅度較前者更大。

新型城鎮(zhèn)化不僅是人口的城鎮(zhèn)化，而且需要在收入、公共服務、就業(yè)、保障等多個方面做好配套工作，為新市民提供有利于其長久居住在城市工作的條件，促成新市民永久性地融入城市，在為城市建設添磚加瓦的同時提高其生活水平。

《任務》在三個方面提出了具體的要求：

一是提升農業(yè)轉移人口的技能要素?？紤]到中國農村教育水平相對偏低，中國城鎮(zhèn)化有必要大力開展職業(yè)技能培訓工作。適當增加財政補貼，開展針對性創(chuàng)業(yè)技能培訓，擴大職業(yè)院校向農業(yè)轉移人口的招生規(guī)模。

二是提高農業(yè)轉移人口在城市的生存和保障能力。尤其是要解決轉移人口的住房問題，對租購房者同等對待，允許租房常住人口在公共戶口落戶。依法靈活確定進城落戶農民承包地、宅基地、集體資產等權益資產的交易屬性，增加農業(yè)轉移人口的收入，改善生存條件。

三是推動城鎮(zhèn)基本公共服務覆蓋未落戶常住人口，鼓勵城市公立學校按照與本地戶口所有者同樣的條件招收農業(yè)轉移人口的孩子，完成養(yǎng)老保險城鄉(xiāng)對接工作，給予新市民享有基本的養(yǎng)老、醫(yī)療、社會保障等服務權利。當前全國基本醫(yī)保覆蓋面積已經達到90%以上，但基本養(yǎng)老保險未參保人數(shù)超過9億，企業(yè)年金制度覆蓋面還不足基本養(yǎng)老保險的10%，“十四五”期間仍有巨大的提升空間。

新型城鎮(zhèn)化建設加快推進，將在十四五規(guī)劃期間或更長一個時期內給房地產市場帶來持續(xù)增長的新的需求。預計到2025年，我國城鎮(zhèn)人口將達到9.28億，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將升至44平方米左右；與此相適應，2021-2025年期間，平均每年住房建筑面積需求達到11.6億平方米，整體房地產行業(yè)建筑需求依舊會保持長足的發(fā)展。

二、提升城市群和都市圈承載能力

目前，重點城市群與核心城市已進入了都市圈建設時代，后者將引領城市群并帶動區(qū)域向高質量發(fā)展。《任務》提出要增強城市群和都市圈承載能力，轉變超大特大城市發(fā)展方式，提升城市治理現(xiàn)代化水平。這在2020年提出“提升城市綜合承載能力”的基礎上，進一步強化了城市群和都市圈發(fā)展的理念。城市提供了經濟發(fā)展必要的規(guī)模經濟，是增長的重要引擎?？v觀全球城市化發(fā)展歷程，成熟的都市圈形成都與資源要素雙向流動緊密結合。中國當前的特大城市、大城市正處于發(fā)展的新階段。

根據(jù)世界銀行統(tǒng)計，2019年中國人口超過百萬的城市人口占國家人口的比例為29%，與日本（65%）、韓國（50%）相比有很大差距，未來人口大城市化仍有很大的發(fā)展空間。新時代都市圈建設需要破除傳統(tǒng)理念下不同行政轄區(qū)的行政管制，在建設規(guī)劃、交通基礎設施建設、醫(yī)療保障和教育資源等多個公共服務領域滿足新進都市圈人群的需求。

《任務》首次提出“建設軌道上的城市群和都市圈”，意味著未來將加快重點城市群城際鐵路的建設，優(yōu)化樞紐布局，促進城際之間人員通勤、貨物流轉，提高一體化發(fā)展水平。根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2019年我國人均道路面積為17.36平方米，其中在31個省、直轄市和自治區(qū)中，有15個低于全國平均水平。預計在十四五期間末，我國人均道路面積有可能達到20平方米的國外發(fā)達城市平均水平。未來我國城市群和都市圈發(fā)展將具備更為良好的基礎設施條件。

從中長期看，重點城市群和核心城市將承載更多產業(yè)和人口，成為房地產行業(yè)新的成長點，拉動房地產市場進一步發(fā)展。根據(jù)《任務》的發(fā)展規(guī)劃，除了傳統(tǒng)長三角、京津冀和粵港澳大灣區(qū)三大經濟增長極之外，成渝地區(qū)、長江中游、北部灣、關中平原等跨省區(qū)城市群都可能成為勞動、生產要素流入的重點地區(qū)。房地產開發(fā)企業(yè)將相應增加對上述城市群的布局力度，相應地房地產行業(yè)占當?shù)谿DP比重有可能上升，這些區(qū)域的房地產市場仍將會有良好的發(fā)展前景。

三、加快推進城鄉(xiāng)要素雙向優(yōu)化配置

《任務》提出要加快推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展，推進城鄉(xiāng)要素雙向優(yōu)化配置，未來促進城鄉(xiāng)要素雙向流動落腳點在縣域?！度蝿铡诽岢?ldquo;促進超大特大城市優(yōu)化發(fā)展，推動開發(fā)建設方式從規(guī)模擴張向內涵提升轉變，在中心城區(qū)周邊科學發(fā)展郊區(qū)衛(wèi)星城，實現(xiàn)產城融合和職住平衡”。全球一些發(fā)達都市圈內依附的中小城鎮(zhèn)的GDP對都市圈的貢獻率占到40%以上，這是我國城鎮(zhèn)化建設有待補齊的短板之一。為了有效推進縣城新型城鎮(zhèn)化建設，在風險可控的前提下，未來將加大中央預算內投資和地方政府專項債券等財政性資金支持，有序發(fā)行縣城新型城鎮(zhèn)化專項企業(yè)債券。發(fā)改委在2020年8月已經下發(fā)了《縣城新型城鎮(zhèn)化建設專項企業(yè)債券發(fā)行指引》。截止2021年3月底，已有三家企業(yè)獲批發(fā)行縣城新型城鎮(zhèn)化建設專項企業(yè)債券，均在62個試點城鎮(zhèn)名單范圍內。

預計未來有條件的縣域經濟將吸引更多開發(fā)性、政策性和商業(yè)性金融機構信貸以及非信貸資金的投入，促成有當?shù)禺a業(yè)特色的小城鎮(zhèn)蓬勃發(fā)展。根據(jù)社科院《中國縣域經濟發(fā)展報告（2020）》，全國百強縣（市）GDP占全國比重為9.6%，江浙魯三省百強縣（市）數(shù)目靠前，其中不乏昆山、江陰等GDP超過4000億的大型縣級城市，百強縣（市）人均GDP超過11萬元，已基本達到高收入國家水平。十四五規(guī)劃期間，部分有特色的縣域房地產市場依然存在良好的發(fā)展機會。

四、農村土地制度改革將釋放增量需求

農村土地制度改革加快步伐，宅基地已成突破口，將帶來新的房地產需求和供給?！度蝿铡访鞔_“深化改革農村土地制度，積極探索實施農村集體經營性建設用地入市制度”，以宅基地作為改革試點的切入口，從宅基地的土地分配、流轉、抵押到退出、使用、收益、審批、監(jiān)管等方方面面提出了新的指導意見，以盤活農村閑置宅基地和地上房屋。土地制度市場化改革是十四五期間改革的重要任務。

自十七屆三中全會明確提出要逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場以來，土地市場改革一直在向前推進，尤其是2020年實施新版《土地管理法》以來，盤活農村閑置土地成為重要話題。據(jù)測算，當前全國農村宅基地有17萬平方公里，其中閑置的宅基地約2萬平方公里。假設每年可投放至市場的閑置宅基地占比為2%，即400萬平方公里，按照2500元/平方米計算，每年閑置宅基地入市的規(guī)模大約在1萬億元左右。

2019年，城鎮(zhèn)居民比農村居民消費支出多14735元，目前流動人口為2.36億，假設每年10%流動人口轉為城鎮(zhèn)人口，消費能力由農村水平轉為城鎮(zhèn)水平,僅宅基地流轉之后所帶來的城鎮(zhèn)化每年可增加消費支出約3500億元。這意味著深化農村土地改革，實現(xiàn)宅基地市場化流轉對消費增長和經濟發(fā)展將帶來重大積極效應。此舉將持續(xù)促進部分農民財產性收入大幅增加，有效拉動內需，促進消費和投資；增加城市土地供給，有效緩解部分城市房價上漲壓力。

五、供需兩相結合解決大城市住房問題

由于國內高房價的問題主要集中在一線城市和部分二線城市，關鍵的內在原因是住房結構性供需矛盾。未來一個時期，房地產市場的首要問題便是著力解決大城市住房突出問題。以滿足更廣泛的城市居民住宅需求，尤其是低收入群體的保障性住房需求。因此，《任務》明確提出要“加快培育發(fā)展住房租賃市場，以人口流入多、房價高的城市為重點，著力解決困難群體和農業(yè)轉移人口、新就業(yè)大學生等新市民的住房問題”。該政策是基于2020年“人地錢掛鉤”配套政策的延續(xù)。中國的住房管理市場調控，特別是為了解決部分大城市高房價問題，已經從單純需求端調控向供需兩相結合的調控方式轉變。要增加住房供給，就勢必要增加大城市土地供給，其中增加大城市租賃住房供給將是長期趨勢。

《任務》提出要“單列租賃住房用地計劃，探索利用農村集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房”。據(jù)測算，當前全國范圍內非戶籍城鎮(zhèn)人口約2.3億。其中，適齡的租房人群大約在1.5億左右。因此有必要單列租賃住房用地和信貸指標，并嘗試提供多元化住宅供給，包括探索利用農村集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。租賃住房建設將是十四五時期房地產行業(yè)發(fā)展的重要方向。

《任務》提出要“推進城市更新行動，加快推進老舊小區(qū)改造，2021年新開工改造5.3萬個，有條件的可同步開展建筑節(jié)能改造，因地制宜將一批城中村改造為城市社區(qū)或其他空間”。相較于2020年3.9萬的改造目標，2021年老舊小區(qū)改造增加了36%，城市更新正在提速。根據(jù)國家有關部門的調查報告，在一些大城市中，全國進城的農民工有52%是依靠用人單位提供的集體住所，而剩余的便是租住在城中村、城鄉(xiāng)結合部等區(qū)域的住房。因此老舊小區(qū)、城中村等改造行動不僅可以提高城市當?shù)鼐用竦纳钏?，也在很大程度上有助于改善新市民的居住環(huán)境。十四五期間，老舊小區(qū)改造將為房地產帶來新的市場拓展空間。

六、增加城市住宅用地比重

在新一輪土地制度改革過程中，土地規(guī)劃正在摒棄外延擴張和粗放利用的老路，向以結構性調整促進地區(qū)經濟可持續(xù)發(fā)展的道路轉型?！度蝿铡访鞔_首次提出“適當擴大住宅用地供應指標，提高工業(yè)用地利用效率”，這可能是過往十多年房地產行業(yè)發(fā)展從未遇到的新機遇。自2010年起，盡管有個別年份存在波動，趨勢上全國國有建設用地中房地產和工礦倉儲用地占比逐年遞減，其中房地產用地占比從2010年的35.7%降至2017年最低的19.2%，近三年在20%左右；而基礎設施及其他用地占比逐年提升，到2019年末已經達到50%以上。

考慮到大部分重點城市已經完成了城市建設的初期階段，特別是大城市的經濟構成中傳統(tǒng)工業(yè)部門占比較低，工業(yè)部門進一步投資擴張的需求逐年遞減。但房地產所涵蓋的住宅需求則與日俱增，新增用地與人口積累不成比例，一線城市特征尤為顯著。因此，住宅用地指標將向中心城市和重點城市群傾斜，從而帶動當?shù)亟ㄖI(yè)和房地產行業(yè)的發(fā)展；同時通過增加住宅供給，從供給端入手抑制大城市房價過快上漲。

通過分析《任務》的上述六個方面重要內容，展望十四五規(guī)劃期間，房地產行業(yè)在新型城鎮(zhèn)化建設下仍有很大的發(fā)展空間。土地市場和城市建設將迎來新的發(fā)展格局。在經歷了二十多年的高速發(fā)展后，房地產開發(fā)企業(yè)應針對新形勢、新格局前瞻性地謀劃戰(zhàn)略轉型。盡管近年來房地產監(jiān)管和金融政策逐步向規(guī)范和嚴格方向靠攏，但這并不會改變行業(yè)長期的發(fā)展方向。預計十四五期間，城市群和都市圈房地產市場的活力將會增加。除了首次住房購置需求以外，改善型需求和租賃房市場比重有望持續(xù)提升，房地產投資仍將保持平穩(wěn)較快增長。

文章來源：首席經濟學家論壇；

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