2021年一季度，中央始終堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度，不斷強(qiáng)化土地、金融等方面政策在市場調(diào)控中的作用，并高頻、高效督導(dǎo)各地房地產(chǎn)調(diào)控工作。1月以來十余城房地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)加碼，從限購、限貸、限售等方面“補(bǔ)漏洞”，抑投機(jī)、保剛需，同時(shí)亦明顯加強(qiáng)市場監(jiān)管力度，嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，住房信貸的收緊呈現(xiàn)由點(diǎn)及面、并向全國擴(kuò)圍的趨勢，力促市場情緒理性回歸。

從市場表現(xiàn)看，一季度，房地產(chǎn)市場量價(jià)整體延續(xù)了去年底的運(yùn)行態(tài)勢，新房價(jià)格平穩(wěn)上漲，重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模達(dá)近五年同期最高水平，長三角、珠三角地區(qū)市場活躍度較高，新房量價(jià)表現(xiàn)均好于行業(yè)整體水平。低基數(shù)下，全國300城住宅用地成交規(guī)模實(shí)現(xiàn)同比增長，優(yōu)質(zhì)地塊的放量仍帶動(dòng)了樓面價(jià)和溢價(jià)率的上行；供地“兩集中”政策出臺(tái)后，重點(diǎn)城市供地短期停滯，長三角地區(qū)強(qiáng)三線城市土地市場熱度明顯上升。

房企積極營銷搶收回款，銷售業(yè)績繼續(xù)增長；金融強(qiáng)監(jiān)管下，企業(yè)資金壓力不減，更加聚力穩(wěn)增長控風(fēng)險(xiǎn)，聚焦提升產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)；投資拿地更加審慎，布局強(qiáng)調(diào)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)城市供地“兩集中”亦為企業(yè)合作、非招拍掛市場拿地等提供了更多可能。

當(dāng)前，中央明確實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，未來企業(yè)端、銀行端和個(gè)人端的資金監(jiān)管均將持續(xù)強(qiáng)化，住房信貸環(huán)境收緊，與此同時(shí)，部分市場預(yù)期不穩(wěn)的城市，調(diào)控政策將繼續(xù)加碼。二季度，隨著調(diào)控政策的進(jìn)一步顯效，以及低基數(shù)效應(yīng)的減弱，房地產(chǎn)市場規(guī)模增速將有所收窄；預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積或小幅回落，其中一二線城市在供應(yīng)端改善、部分壓制需求逐步釋放等因素帶動(dòng)下，市場規(guī)模存在放量空間；三四線城市整體存調(diào)整壓力，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)更加突出。

01政策環(huán)境

堅(jiān)持“房住不炒”定位多地加碼樓市調(diào)控穩(wěn)預(yù)期

“房住不炒”定位、“三穩(wěn)”目標(biāo)不變，土地、金融等方面的政策將持續(xù)發(fā)力。兩會(huì)政府工作報(bào)告提出2021年中央堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，解決好大城市住房突出問題，增加土地供應(yīng)，切實(shí)增加保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房供給?！?ldquo;十四五”規(guī)劃綱要》中，中央強(qiáng)調(diào)要實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，同時(shí)完善住房市場體系和住房保障體系，房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不變，并將從土地、金融、財(cái)稅等方面發(fā)力，穩(wěn)定市場預(yù)期。

中央督導(dǎo)房地產(chǎn)工作更加頻繁和高效。今年以來，部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年下半年的熱度，項(xiàng)目認(rèn)籌率高、“打新熱”不斷、高價(jià)地頻出，市場情緒出現(xiàn)明顯波動(dòng)。住建部倪虹副部長1月帶隊(duì)赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作，2月帶隊(duì)到北京調(diào)研會(huì)商房地產(chǎn)調(diào)控工作，3月先后帶隊(duì)赴杭州、無錫、成都、西安等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作。3月25日，南昌發(fā)布新政涉及大都市圈“購房同權(quán)”等內(nèi)容，住建部即日派出督導(dǎo)組趕赴現(xiàn)場，相關(guān)政策當(dāng)天被撤回，充分體現(xiàn)了中央調(diào)控態(tài)度。

圖1

地方層面，多地加碼樓市政策，一線城市政策出臺(tái)頻次最高、力度最大。1月以來，上海、深圳等城市接連出臺(tái)樓市新政，從限購、限貸、限售等方面不斷加碼、補(bǔ)漏洞，土拍規(guī)則亦有升級(jí)，其中，上海這輪政策出臺(tái)的速度、頻次、力度以及范圍均較為顯著；深圳發(fā)布了所有二手小區(qū)成交參考均價(jià)，力度亦明顯加大。與此同時(shí)，一線城市嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，居民端信貸環(huán)境明顯收緊。廣州1-2月部分銀行、部分區(qū)域信貸收緊后，3月中旬，各銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的資金超1.4億元，隨后進(jìn)一步嚴(yán)查首付款來源，要求購房“首付”必須為家庭自有資金。

二線及熱點(diǎn)三四線城市調(diào)控政策跟進(jìn)，嚴(yán)查違規(guī)資金、建立二手房價(jià)格發(fā)布機(jī)制等方面均有涉及。當(dāng)前在市場熱度逐漸由一線城市向二三線城市傳導(dǎo)的過程中，調(diào)控政策亦在緊急跟進(jìn)，如杭州、成都、西安、嘉興、東莞、湖州等城市均已出臺(tái)相關(guān)收緊政策。

除此之外，多地明確提出要建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，特別是房價(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，土地端的調(diào)控政策得到更多側(cè)重。2021年2月，22個(gè)重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策出臺(tái)，單次大規(guī)模的集中出讓對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流管理、投資、營銷、融資等方面均提出了更高要求。目前已有天津、長春、濟(jì)南、福州等城市公布了三次公告時(shí)間，且部分城市已公布第一批擬公告土地，土地?cái)?shù)量增多，土拍規(guī)則亦有一定調(diào)整。

圖2

總體來看，2021年，中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期是今年也是未來五年的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。一季度，市場熱度高、預(yù)期不穩(wěn)的城市接連加碼樓市調(diào)控，一線及熱點(diǎn)二線城市嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，并在限購、限貸、限售等方面不斷完善政策；土地市場的監(jiān)管亦在強(qiáng)化，建立健全地價(jià)和房價(jià)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前，三部委已聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，嚴(yán)查經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場已向全國擴(kuò)圍，且一線城市的調(diào)控政策為熱點(diǎn)城市亦提供了“范本”，短期預(yù)期不穩(wěn)的熱點(diǎn)二線和三四線調(diào)控政策將繼續(xù)跟進(jìn)。

除此之外，租賃住房成為解決大城市住房突出問題的重要著力點(diǎn)，一季度多地出臺(tái)相關(guān)政策，從增加租賃住房供給、培育市場供應(yīng)主體、鼓勵(lì)租賃住房消費(fèi)等方面培育住房租賃市場，并從加強(qiáng)租金監(jiān)管、加大整治力度等方面規(guī)范市場行為，更好地保障租賃雙方的合法權(quán)益，未來將有更多城市出臺(tái)多維度政策推動(dòng)租賃市場發(fā)展。

02市場表現(xiàn)

量價(jià)延續(xù)增長態(tài)勢熱點(diǎn)城市市場熱度不減

2021年一季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期有所擴(kuò)大，但仍處近五年同期較低水平，3月價(jià)格環(huán)比小幅上漲。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2021年一季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.77%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.59個(gè)百分點(diǎn)，但仍處近五年同期低位。3月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.20%，與上月持平，漲幅連續(xù)45個(gè)月在0.6%以內(nèi)。今年以來，嚴(yán)格的樓市調(diào)控及金融監(jiān)管下，百城新房價(jià)格總體平穩(wěn)。

圖3

從各梯隊(duì)城市來看，今年以來各梯隊(duì)城市新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期均有所擴(kuò)大。一線城市：一季度價(jià)格累計(jì)上漲0.78%，為近四年同期最高點(diǎn)，較去年同期擴(kuò)大0.39個(gè)百分點(diǎn)。二線城市：一季度價(jià)格累計(jì)上漲0.76%，較去年同期擴(kuò)大0.61個(gè)百分點(diǎn)；但今年開年，部分城市樓市調(diào)控持續(xù)深化，預(yù)計(jì)市場將逐漸趨于理性。三四線代表城市：一季度價(jià)格累計(jì)上漲0.76%，相比上年同期，價(jià)格累計(jì)由跌轉(zhuǎn)漲，但漲幅仍低于2019年同期水平。從各城市群看，今年以來珠三角市場表現(xiàn)較為活躍，廣州、中山、東莞等城市新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅居百城前列。

二手住宅價(jià)格方面，百城價(jià)格穩(wěn)中有升，長三角、珠三角價(jià)格繼續(xù)領(lǐng)漲。2021年一季度，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.05%，漲幅高于新房價(jià)格，較去年同期擴(kuò)大0.48個(gè)百分點(diǎn)。3月，百城二手住宅均價(jià)15654元/平方米，環(huán)比上漲0.44%，已連續(xù)16個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較上月小幅擴(kuò)大。一季度各梯隊(duì)城市二手住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期均有擴(kuò)大，其中一線城市累計(jì)漲幅擴(kuò)大明顯。珠三角、長三角地區(qū)二手住宅價(jià)格累計(jì)漲幅領(lǐng)先，東莞、深圳等城市房價(jià)累計(jì)漲幅居百城前列，其中深圳政策持續(xù)加碼后，3月二手房價(jià)格漲幅明顯收窄。

圖4

一季度房地產(chǎn)市場淡季效應(yīng)減弱，重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)面積繼續(xù)增長，成交保持一定活躍度，整體成交規(guī)模居歷史同期次高位。2021年初，新房市場較為活躍，春節(jié)期間在“就地過年”政策導(dǎo)向影響下，房企緊抓機(jī)遇積極營銷，需求整體延續(xù)節(jié)前入市節(jié)奏，市場傳統(tǒng)淡季效應(yīng)不明顯，1-2月全國商品房銷售面積、銷售額創(chuàng)歷史同期新高。從重點(diǎn)城市來看，供應(yīng)方面，據(jù)中指數(shù)據(jù)初步估算，2021年一季度，重點(diǎn)監(jiān)測的20個(gè)代表城市商品住宅新批上市面積同比增長五成以上，較2019年同期增長近兩成，絕對(duì)規(guī)模創(chuàng)歷史同期新高。成交方面，一季度50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約3400萬平方米，在去年同期低基數(shù)下，同比實(shí)現(xiàn)翻倍增長，與2019年同期相比，增幅在三成以上；從絕對(duì)規(guī)模來看，今年一季度重點(diǎn)城市市場成交規(guī)模達(dá)近五年最高，且各月成交面積均高于2017-2019年平均水平，整體規(guī)模在歷史同期中僅低于2016年一季度。

圖5

不同級(jí)別城市來看，據(jù)中指數(shù)據(jù)初步估算，2021年一季度：

一線城市商品住宅月均成交面積超90萬平方米，創(chuàng)歷史同期新高，同比增長兩倍以上，與2019年同期相比，絕對(duì)規(guī)模翻番；其中北京、上海、廣州同比均增長兩倍以上，廣州市場延續(xù)去年四季度高位，創(chuàng)歷史同期新高，深圳成交面積與2016同期基本持平。

二線代表城市商品住宅月均成交面積約75萬平方米，同比增長七成以上，較2019年同期增長約15%，絕對(duì)規(guī)模居歷史同期次高位，其中長三角熱點(diǎn)城市表現(xiàn)較為突出，杭州成交面積與歷史同期最高水平基本持平，南京亦居歷史同期次高位。

三線代表城市在蕪湖、東莞、佛山等城市帶動(dòng)下，一季度市場規(guī)模創(chuàng)歷史新高，同比增長一倍以上，與2019年同期相比，增幅超六成。

分區(qū)域來看，長三角、珠三角地區(qū)整體表現(xiàn)延續(xù)上年熱度。一季度長三角和珠三角代表城市商品住宅成交面積同比以及較2019年增長幅度，均明顯高于50城整體水平，其中珠三角代表城市成交規(guī)模居歷史同期次高位，長三角在上海及杭州、南京等熱點(diǎn)城市的帶動(dòng)下，成交活躍度更為凸顯，一季度整體成交規(guī)模與2016年同期高位基本持平。

總體來說，2021年一季度，房地產(chǎn)市場量價(jià)穩(wěn)步提升，新房價(jià)格累計(jì)小幅上漲，長三角、珠三角地區(qū)房價(jià)依然領(lǐng)漲各區(qū)域。同時(shí)，在“就地過年”導(dǎo)向及房企持續(xù)積極促銷等因素推動(dòng)下，重點(diǎn)城市新房市場活躍度較高，其中一線、東部熱點(diǎn)二線及強(qiáng)三線城市市場熱度延續(xù)，帶動(dòng)重點(diǎn)城市商品住宅整體成交規(guī)模達(dá)近五年最高水平，僅次于2016年同期水平。但值得注意的是，當(dāng)前中央堅(jiān)定樓市調(diào)控的態(tài)度更加凸顯，多部委聯(lián)合嚴(yán)查經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，住建部亦高頻、高效督導(dǎo)各城市房地產(chǎn)調(diào)控工作，穩(wěn)定市場預(yù)期。預(yù)計(jì)進(jìn)入二季度，隨著調(diào)控升級(jí)政策不斷顯現(xiàn)成效，熱點(diǎn)城市市場情緒將逐步理性回歸，需求入市節(jié)奏將更加平穩(wěn)，在去年二季度市場規(guī)模快速恢復(fù)的背景下，整體成交規(guī)模增速將有所回落。

03土地市場

供求規(guī)模繼續(xù)增長地價(jià)保持上漲態(tài)勢

2021年一季度，受重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策影響，地方政府推地量與去年同期低基數(shù)基本持平，住宅用地成交規(guī)模同比小幅增長。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2021年一季度，全國300城住宅用地推出1.8億平方米，與去年同期基本持平；住宅用地成交1.5億平方米，同比增長8.4%。其中，受供地“兩集中”政策影響，3月，22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交面積同比普遍下降，一定程度上拖累了300城整體成交規(guī)模。

圖6

圖7

住宅用地成交樓面均價(jià)上漲至歷史新高，溢價(jià)率亦有所提升。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，一季度，全國300城住宅用地成交樓面均價(jià)為5145元/平方米，同比上漲13.0%，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量增多，仍是支撐樓面價(jià)上漲的重要因素。溢價(jià)率方面，2021年一季度，全國300城住宅用地平均溢價(jià)率為17.4%，較去年同期提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。

圖8

除二線城市外，其余各線城市住宅用地成交面積同比均增長，三四線城市同比增幅最大。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，一季度一線城市住宅用地成交773萬平方米，同比增長8.2%，其中1-2月成交面積同比增速仍高于兩成，受供地“兩集中”政策影響，3月除廣州外，其他城市住宅用地成交明顯縮量。二線城市住宅用地成交5470萬平方米，同比下降0.6%；三四線城市住宅用地成交8510萬平方米，同比增長15.1%，去年三四線城市供求規(guī)?；鶖?shù)較低，今年土地供應(yīng)量有所加大。價(jià)格方面，一季度一線城市住宅用地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率較去年同期均有所下跌，二線和三四線城市各指標(biāo)較去年同期均有所上漲。

其中，三四線城市成交樓面均價(jià)同比上漲，一方面因部分熱點(diǎn)域市土地市場升溫，帶動(dòng)成交樓面均價(jià)上漲；另一方面部分東部地價(jià)較高的城市，今年以來土地成交面積同比明顯增長，亦一定程度上帶動(dòng)了樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。三四線城市住宅用地成交面積、樓面價(jià)均上漲帶動(dòng)土地出讓金同比大幅增長。

圖9

長三角地區(qū)土地市場熱度高，多城市出讓金排名全國前列。2021年一季度，上海共成交住宅用地55宗，成交規(guī)劃建筑面積555萬平方米，出讓金866億元，居全國榜首。杭州、北京、廣州、成都等城市緊隨其后，其中杭州住宅用地出讓金為522億元，北京、廣州、成都亦超過200億元。值得注意的是，在住宅用地出讓金TOP30的城市中，長三角區(qū)域占據(jù)近一半的席位，成交金額明顯領(lǐng)先其他區(qū)域。

一方面，重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策發(fā)布后，南通、紹興、徐州等城市加大住宅用地供應(yīng)量，以期降低“兩集中”政策對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅拈g接影響；另一方面，重點(diǎn)城市短期供應(yīng)停滯，部分房企將目光投向長三角地區(qū)的三四線城市，使得部分城市優(yōu)質(zhì)宅地成交熱度較高，多宗地塊刷新所在區(qū)域甚至全市成交樓面均價(jià)紀(jì)錄。 

整體來看，2021年一季度，地方政府供地量與去年同期基本持平，受低基數(shù)效應(yīng)影響，住宅用地成交規(guī)模同比小幅增長，優(yōu)質(zhì)地塊的放量仍一定程度上帶動(dòng)了國300城住宅用地成交樓面均價(jià)上漲，平均溢價(jià)率亦較去年同期提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市雖受供地“兩集中”影響，3月住宅用地成交明顯縮量，但一季度成交規(guī)模仍實(shí)現(xiàn)同比增長；二線和三四線城市住宅用地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率較去年均有所增長，但市場表現(xiàn)持續(xù)分化，熱點(diǎn)城市群以及核心都市圈土地市場熱度較高，特別是長三角城市群內(nèi)部城市，一季度高價(jià)地頻出。未來，在重點(diǎn)城市集中供地影響下，土地市場或?qū)⒂兴禍亍?/p>

04品牌房企

積極營銷促銷售業(yè)績增長土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化

一季度代表房企推盤、營銷力度不減，疊加2020年同期低基數(shù)影響，銷售業(yè)績同比大幅增長。2021年一季度，20家品牌房企累計(jì)銷售額為13975億元，同比增長55.9%；累計(jì)銷售面積9790萬平方米，同比增長40.9%。進(jìn)入2021年，代表房企繼續(xù)保持較快的推盤節(jié)奏，疊加春節(jié)期間各地倡導(dǎo)“就地過年”，房企營銷力度持續(xù)，加速銷售回款，以期為保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定以及實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

融資方面，前兩月開發(fā)企業(yè)到位資金創(chuàng)歷史同期新高，一季度債券融資規(guī)模有所回落。2021年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.1萬億元，同比增長51.2%，創(chuàng)歷史同期新高。從不同融資渠道來看，一季度房企海外債和信用債融資金額為2706.8億元，同比減少23.6%。其中，海外債融資1255.6億元，同比下降33.0%；信用債融資1451.2億元，同比減少13.1%。

代表房企拿地金額有所增長，在二線城市拿地金額占比提升。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2021年一季度，20家品牌房企累計(jì)拿地3319萬平方米，同比下降8.6%；累計(jì)拿地金額為2491億元，同比增長12.1%。從拿地結(jié)構(gòu)來看，企業(yè)在二線城市拿地金額占比提升至54.8%，較2020年全年提高3.1個(gè)百分點(diǎn)；一線和三四線城市拿地金額占比分別為17.9%和27.3%。

圖10

代表房企2021年堅(jiān)持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”，穩(wěn)增長優(yōu)管理控風(fēng)險(xiǎn)，聚焦產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)。城市布局強(qiáng)調(diào)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，深化區(qū)域與城市深耕。2021年大多數(shù)企業(yè)在保證資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的基礎(chǔ)上，保持謹(jǐn)慎投資原則，聚焦多元化拿地機(jī)會(huì)，因城施策把握城市發(fā)展機(jī)遇，以期以品質(zhì)和差異化贏得市場。

2月下旬，重點(diǎn)城市住宅用地供地“兩集中”政策發(fā)布后，將全面考驗(yàn)房企的融資、投研、營銷等經(jīng)營管理能力，一方面，為了避免集中供地帶來的不確定性，企業(yè)可關(guān)注22城之外的其他核心城市及發(fā)達(dá)城市群三四線城市，發(fā)掘新的投資機(jī)會(huì)；另一方面，在當(dāng)前環(huán)境下，資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，在22個(gè)重點(diǎn)城市的投資機(jī)會(huì)亦有所增加。除此之外，供地“兩集中”亦為企業(yè)之間合作、非招拍掛市場拿地等方面提供了更多可能。

整體來看，2021年一季度，代表房企推盤、營銷力度不減，疊加2020年同期低基數(shù)影響，銷售業(yè)績同比大幅增長。中央明確實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán)，一季度房企融資規(guī)模有所回落。投資端，代表房企在二線城市拿地金額占比提升，受供地“兩集中”影響，一線城市占比有所回落。放眼2021全年，代表房企將在保證資本結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的基礎(chǔ)上，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，深化區(qū)域與城市深耕，聚焦重點(diǎn)城市群及熱點(diǎn)城市，提升公司經(jīng)營管理水平，提高產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，在管理紅利時(shí)代尋求高質(zhì)量發(fā)展。 

05趨勢預(yù)判

二季度市場規(guī)模增速將放緩全年銷售面積小幅回落

宏觀環(huán)境來看，伴隨著疫情防控的積極顯效，我國經(jīng)濟(jì)供需兩端各指標(biāo)均呈現(xiàn)向好發(fā)展，經(jīng)濟(jì)面繼續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇，一定程度上預(yù)示著今年貨幣政策將逐漸回歸常態(tài)，部分階段性措施將逐漸退出，但在當(dāng)前復(fù)雜的內(nèi)外環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍面臨較多不確定干擾因素，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固，整體貨幣政策不會(huì)“急轉(zhuǎn)彎”，預(yù)計(jì)全年貨幣供應(yīng)量增速仍將保持在高位。當(dāng)前，中央明確資金將更加側(cè)重對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)的定向支持，且更加注重防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，未來企業(yè)端、銀行端和個(gè)人端的資金監(jiān)管均將持續(xù)強(qiáng)化，伴隨住房信貸環(huán)境的收緊，短期個(gè)人房貸利率仍存上行預(yù)期。

房地產(chǎn)市場方面，今年1-2月，商品房銷售各指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)較大幅度增長，但新開工面積歷年來首次低于銷售面積，二季度隨著供應(yīng)端的改善，市場需求將進(jìn)一步釋放。而部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策加碼后，政策效果將逐步顯現(xiàn)，疊加低基數(shù)效應(yīng)減弱，二季度全國商品房銷售規(guī)模同比增速將有所收窄。

全年來看，全國房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，投資中高速增長”的特點(diǎn)。一方面，貨幣政策溫和回歸常態(tài)，M2增速相比于2020年將略有放緩，同時(shí)中央要求實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷強(qiáng)化，住房信貸環(huán)境收緊已從重點(diǎn)城市向全國擴(kuò)圍，均將一定程度上壓縮全國商品房銷售面積的增長空間；另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)基本面向好，居民收入水平有較好預(yù)期，疊加新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，在剛需和改善需求帶動(dòng)下，市場銷售規(guī)模整體仍有保障，全年商品房銷售面積仍有望保持在17億平米左右高位。

投資端來看，一方面，中央監(jiān)管力度持續(xù)加碼，企業(yè)的資金壓力不減，將一定程度上拖累投資力度；另一方面，銷售資金回籠是企業(yè)保障現(xiàn)金流的重要方式，新增土儲(chǔ)的積極開工、促進(jìn)竣工后的資金結(jié)轉(zhuǎn)等因素均將支撐投資增長。除此之外，今年租賃市場供應(yīng)端將發(fā)力，大規(guī)模租賃房的建設(shè)亦將為房地產(chǎn)開發(fā)投資提供支撐。綜合各影響因素，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額將保持中高速增長。

圖11

一線城市：政策升級(jí)促市場情緒更趨理性，供應(yīng)端改善仍將帶動(dòng)市場規(guī)模保持高位。今年以來，一線城市率先啟動(dòng)嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，居民信貸環(huán)境明顯收緊，一定程度上將促使需求更加理性釋放。值得注意的是，一線城市購房需求旺盛，近兩年調(diào)控政策逐漸被市場消化，市場呈現(xiàn)回升態(tài)勢，但規(guī)模較往年高點(diǎn)仍有一定距離；另一方面，2019年以來一線城市住宅用地成交面積持續(xù)增長，今年一季度成交面積達(dá)近些年同期最高水平，新房供應(yīng)端仍有放量空間，而一線城市除北京外，上海、廣州、深圳短期庫存去化時(shí)間均不足8個(gè)月，庫存明顯不足，供應(yīng)量增加將有效帶動(dòng)市場需求釋放。

整體來看，一線城市受調(diào)控政策影響，短期市場熱度將有所降溫，房價(jià)更趨平穩(wěn)，但在供應(yīng)端改善的帶動(dòng)下，旺盛的購房需求仍將支撐市場交易規(guī)模保持在較高水平。

二線城市：部分城市被壓制的需求將逐步釋放，供應(yīng)端改善繼續(xù)支撐熱點(diǎn)城市市場規(guī)模。2020年二線城市商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)0.3%的微幅增長，但不同城市分化明顯，一方面，受新冠肺炎疫情影響較大的城市、市場處在調(diào)整周期的城市，購房者入市積極性不高，市場銷售規(guī)模有所回落，這部分城市市場需求存在一定壓制，隨著城市輪動(dòng)效應(yīng)的釋放，2021年需求存釋放空間。另一方面，杭州、南京、寧波、合肥等城市市場活躍度較高，今年以來部分城市調(diào)控政策升級(jí)，但政策力度整體相對(duì)溫和；這部分城市短期庫存不足，供應(yīng)量存在改善預(yù)期，在旺盛的購房需求支撐下，市場規(guī)模仍有望保持在高位。

綜合來看，2021年二線城市房地產(chǎn)市場存在較大發(fā)展空間，市場規(guī)模將穩(wěn)中有增。

三四線城市：整體存在調(diào)整壓力，不同地區(qū)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)更加突出。2020年三四線城市商品房銷售面積超11億平方米，已連續(xù)6年增長，市場規(guī)模占全國的比重在65%以上。過去幾年，浙江、江蘇、廣東、河北等省份受嚴(yán)格調(diào)控政策的影響，省內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定調(diào)整，特別是2018-2019年。2020年，城市基本面較好、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的長三角和珠三角地區(qū)市場在疫情后率先啟動(dòng)，內(nèi)部三四線城市亦走出一波行情。

今年以來，長三角、珠三角地區(qū)三四線城市市場活躍度不減，部分城市調(diào)控政策加碼，將一定程度上抑制需求釋放，但整體上來看，這兩個(gè)地區(qū)人口流入量大，內(nèi)部三四線城市基本面較好，市場規(guī)模仍有放量空間。而近幾年尚未明顯調(diào)整的西部以及部分尚未調(diào)整到位的中部、東北等省份的三四線城市，短期市場面臨調(diào)整壓力，部分人口規(guī)模突出、城鎮(zhèn)化率低的城市，房地產(chǎn)市場仍存在較大發(fā)展機(jī)會(huì)。

文章來源：中指研究院；

編選：云朵匠 | 數(shù)商云(微信ID：shushangyun_com)

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