隨著房企追求規(guī)模、資金快周轉(zhuǎn)，寡頭效應(yīng)愈發(fā)突出，工程在城市創(chuàng)衛(wèi)、環(huán)保、揚(yáng)塵、原材等因素影響下，成本逐步增高，有效工期不能保證，一系列違約、交付即維權(quán)等問(wèn)題撲面而來(lái)，從而造成了房企的品牌、口碑下滑。

而今，地產(chǎn)人發(fā)現(xiàn)行業(yè)口號(hào)變了，“有品質(zhì)的高速增長(zhǎng)”成為主流！對(duì)仍處于上升期的大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，如何讓品質(zhì)提升跟上規(guī)模增長(zhǎng)？是當(dāng)前各大房企共同面臨的難題！

工程管理在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期中歷時(shí)最長(zhǎng)，但處于整個(gè)鏈條的末端；傳統(tǒng)的工程管理是“兩耳不聞窗外事”，固守紅線以?xún)?nèi)，紅線以外“事不關(guān)己高高掛起”；但在當(dāng)前嚴(yán)峻而復(fù)雜形勢(shì)下的工程管理，方向和出路在哪里？當(dāng)前的工程管理體系又該如何進(jìn)行持續(xù)性的優(yōu)化和改善？

01管理前置，減少不確定因素

工程介入可研環(huán)節(jié)，重點(diǎn)做好項(xiàng)目信息收集和風(fēng)險(xiǎn)排查;

1.調(diào)研項(xiàng)目及周邊的環(huán)境。收集影響進(jìn)度、品質(zhì)的有利和不利因素；了解項(xiàng)目所在區(qū)域的行政管理政策，充分研究項(xiàng)目及周邊的地形、地質(zhì)地貌、道路、市政配套管網(wǎng)等情況；

2.評(píng)估意向規(guī)劃方案。介入前期規(guī)劃和策劃，協(xié)助項(xiàng)目做好準(zhǔn)確定位，評(píng)估工程施工的可行性、經(jīng)濟(jì)性，尤其是高程體系、土方平衡（開(kāi)挖）方案、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式；

3.風(fēng)險(xiǎn)排查。摸排拆遷、清表難度，地塊內(nèi)是否有釘子戶(hù)、墳?zāi)?、暗渠、高壓電纜、軍事光纜等，還要充分了解永久、臨時(shí)市政水電氣暖的報(bào)批報(bào)裝流程；同時(shí)還要兼顧建造標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、工期調(diào)查等；

工程串聯(lián)各條線，實(shí)現(xiàn)各條線交圈、橫向、縱向協(xié)同；

 1.根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，建立以財(cái)務(wù)指標(biāo)為核心的大運(yùn)營(yíng)管理體系，倒逼工程；以工程為主線，串聯(lián)各條線，制定各自目標(biāo)計(jì)劃；

2.橫向以工程和運(yùn)營(yíng)等部門(mén)為主成立專(zhuān)門(mén)的計(jì)劃督導(dǎo)小組，以專(zhuān)題會(huì)、微信群、日?qǐng)?bào)等形式統(tǒng)籌各職能，協(xié)調(diào)解決每一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，確保目標(biāo)達(dá)成；縱向通過(guò)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)、運(yùn)營(yíng)停止點(diǎn)、沙盤(pán)推演、工程條線策劃等形式協(xié)同各部門(mén)；同時(shí)建立考核獎(jiǎng)罰機(jī)制，為工程推進(jìn)做好支撐和服務(wù)；

工程、客服、物業(yè)管理前置，對(duì)設(shè)計(jì)把關(guān)；

1.工程在集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，工法工藝屬地化。根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提煉出新的工藝工法，經(jīng)審批通過(guò)更新到當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)體系里面，在項(xiàng)目上推廣；

2.客服、物業(yè)與設(shè)計(jì)交圈。在設(shè)計(jì)開(kāi)始之前，客服、物業(yè)根據(jù)項(xiàng)目的定位和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，結(jié)合用戶(hù)需求，將任務(wù)書(shū)反饋給設(shè)計(jì)部；在日常管理中，客服、物業(yè)部門(mén)不僅收集客戶(hù)的反饋，也要總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，挖掘業(yè)主的訴求，把這些需求轉(zhuǎn)換成設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

類(lèi)似的問(wèn)題不斷總結(jié)歸納，轉(zhuǎn)化為一套標(biāo)準(zhǔn)化文件；在概念設(shè)計(jì)、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、審圖各階段、層層把關(guān)，一項(xiàng)項(xiàng)篩查，過(guò)濾問(wèn)題；通過(guò)建立標(biāo)準(zhǔn)的反饋跟蹤機(jī)制，把問(wèn)題解決掉，規(guī)避后期風(fēng)險(xiǎn)。

02抓關(guān)鍵點(diǎn)，助力投資回款

公關(guān)外圍關(guān)系、提供清爽環(huán)境

快速梳理項(xiàng)目所在地的政府各職能及村鎮(zhèn)關(guān)系，細(xì)致全面的了解辦事流程，特別是一些“潛規(guī)則”要吃透；建立精準(zhǔn)的關(guān)系指引圖，進(jìn)行有效的溝通，為項(xiàng)目的順利推進(jìn)提供良好的環(huán)境；

關(guān)注第一次，創(chuàng)造條件動(dòng)起來(lái)

拿到一塊地，我們總是因?yàn)橐?guī)劃、因?yàn)閳?bào)建、因?yàn)榭貕m治理，總是在折騰，一再被拒絕?，F(xiàn)場(chǎng)也因?yàn)楦鞣N的原因，無(wú)動(dòng)于衷；致使時(shí)間白白浪費(fèi)，白銀嘩嘩流。這時(shí)候，工程要有破局思維，要先動(dòng)起來(lái)，要關(guān)注第一次：第一次進(jìn)場(chǎng)踏勘、第一次清表等，沒(méi)有條件，也要?jiǎng)?chuàng)造條件動(dòng)起來(lái)，要有永遠(yuǎn)不知疲倦的為下一道工序創(chuàng)造最有利條件的心態(tài)，為后續(xù)的開(kāi)工掃清一切障礙；

工程縱向延申，兼顧進(jìn)度和營(yíng)銷(xiāo)

根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)倒推預(yù)售節(jié)點(diǎn)，確定開(kāi)工日期和展示區(qū)開(kāi)放日期；工程配合營(yíng)銷(xiāo)，確定首開(kāi)區(qū)、售樓部、展示區(qū)及樣板間、方案和地址，創(chuàng)造一切條件保質(zhì)保量的去趕工，盡早達(dá)到開(kāi)盤(pán)條件；提煉工程亮點(diǎn)，在建過(guò)程中定期組織工地開(kāi)放，實(shí)現(xiàn)口碑相傳。

和營(yíng)銷(xiāo)一起關(guān)注市場(chǎng)，控制進(jìn)度，做到供銷(xiāo)平衡，并充分利用供應(yīng)商資源，全民營(yíng)銷(xiāo)，助力回款。

03過(guò)程控制，提質(zhì)增效

流水穿插、緊抓質(zhì)量

前期做好策劃，采用功效分析的方法，確定每個(gè)工作面的人材機(jī)的數(shù)量，固化推進(jìn)，適當(dāng)調(diào)整。從土方施工開(kāi)始到后期的室外管網(wǎng)、市政園林，橫向合理分段交場(chǎng)，穿插流水，緊密搭接；豎向各工序合理穿插，采用五天一層，主樓先起，多次回頭，肢解工期的策略，減少各分項(xiàng)窩工現(xiàn)象；從而達(dá)到總體工期縮短，關(guān)鍵分項(xiàng)工期加長(zhǎng)；同時(shí)在質(zhì)量上采用滾動(dòng)圖紙會(huì)審、首層拆模分析改進(jìn)、澆筑前后兩張表，樣板先行、點(diǎn)評(píng)、重要設(shè)備材料駐場(chǎng)監(jiān)造、進(jìn)場(chǎng)破壞性實(shí)驗(yàn)、進(jìn)度款與第三方檢測(cè)掛鉤等一系列舉措，對(duì)結(jié)構(gòu)尺寸，滲漏、空鼓開(kāi)裂等通病重點(diǎn)防治，管理動(dòng)作數(shù)據(jù)化，數(shù)據(jù)信息化，系統(tǒng)的促進(jìn)質(zhì)量提升；

工藝革新、提質(zhì)增效

采用鋁模、高精度地面、高精砌塊等高精度工藝，突破傳統(tǒng)工藝帶來(lái)的誤差，同時(shí)減少一些非必要工藝，再加上一些優(yōu)化設(shè)計(jì)，如：全現(xiàn)澆外墻、CL體系、帶水房間隨主體一次成型等；這些工藝不僅縮短了施工工期，降低了用工量，且能規(guī)避傳統(tǒng)施工的一些質(zhì)量通??；例如滲漏問(wèn)題，應(yīng)用全砼外墻工藝之后，風(fēng)險(xiǎn)檢出率降低了12%左右；另外采用裝配式施工方式，裝配式目前包括裝配式裝修和預(yù)制；裝修包括高精度結(jié)構(gòu)地面+薄貼磚、公區(qū)掛墻板、集成廚房、集成衛(wèi)浴等；預(yù)制包括預(yù)制樓梯及梯段隔板、疊合樓板、凸窗、陽(yáng)臺(tái)、、pc外墻、園建pc構(gòu)件等等；構(gòu)件先在工廠生產(chǎn)加工，再運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拼裝，簡(jiǎn)化現(xiàn)場(chǎng)工序，達(dá)到縮短工期的效果。

04管理體系持續(xù)優(yōu)化升級(jí)

建筑是高度屬地化的產(chǎn)品，每個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程都不可能100%標(biāo)準(zhǔn)化；但毫無(wú)疑問(wèn)，標(biāo)準(zhǔn)化是穩(wěn)質(zhì)量、提效率的關(guān)鍵手段；具體解決辦法是管理標(biāo)準(zhǔn)化并持續(xù)性升級(jí)優(yōu)化。

組織保證

1.做精頭部，總部制度優(yōu)化、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化、管理工具制定；整合資源，管理辦法和過(guò)程管理齊頭并進(jìn)，實(shí)施可視化智能管理;

2.做強(qiáng)腰部，區(qū)域或城市公司定期召開(kāi)質(zhì)量管理會(huì)；檢查和幫扶項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目工程管理人員進(jìn)行培訓(xùn)技術(shù)交底及考試;

3.做實(shí)腰部，各項(xiàng)目根據(jù)情況，修訂標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為適合項(xiàng)目的管理，強(qiáng)有力的執(zhí)行；

“課件式”管控

項(xiàng)目管理依據(jù)工程建造過(guò)程中常見(jiàn)的問(wèn)題，制定一套涵蓋從風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控，到常見(jiàn)問(wèn)題匯總及控制點(diǎn)，再到結(jié)果查驗(yàn)的操作指南，指導(dǎo)一線管理者對(duì)工程進(jìn)行完整的管控；

項(xiàng)目全過(guò)程劃分多個(gè)關(guān)鍵管理動(dòng)作，每一個(gè)動(dòng)作必須輸出成果文件，進(jìn)行精細(xì)化管理；比如：?jiǎn)?dòng)會(huì)模板、工程策劃文件、主體施工關(guān)鍵點(diǎn)控制、砌體粉刷樣板點(diǎn)評(píng)、精裝策劃等；

“菜單式資源”平臺(tái)

現(xiàn)在各家房企都在推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化，但存在不少問(wèn)題：有標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)體系，無(wú)細(xì)節(jié);產(chǎn)品線不清晰；設(shè)計(jì)先行，但工程、成本配套管理跟不上等；

針對(duì)以上問(wèn)題，需要建立設(shè)計(jì)部門(mén)牽頭，先實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，在工程標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程中啟動(dòng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化、合同標(biāo)準(zhǔn)化、營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)化的機(jī)制。而工程系統(tǒng)內(nèi)部要逐步實(shí)現(xiàn)管理動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化、計(jì)劃報(bào)表標(biāo)準(zhǔn)化等。全面推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，持續(xù)優(yōu)化、升級(jí)，打造全鏈條的資源平臺(tái)。

05總結(jié)

房企競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)環(huán)境趨向嚴(yán)峻，地產(chǎn)寡頭化趨勢(shì)顯著，管理智能化、數(shù)據(jù)化、信息化趨勢(shì)突出；工程人要有經(jīng)營(yíng)思維,建立“大工程”的概念，以客戶(hù)心態(tài)，打破邊界,打通開(kāi)發(fā)全流程，系統(tǒng)性的解決問(wèn)題，才能在新形勢(shì)下做好工程管理工作，體現(xiàn)工程管理的價(jià)值，為客戶(hù)提供滿意的產(chǎn)品。

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文章來(lái)源：工程管理聯(lián)盟，作者：一葉；

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