2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管整體從嚴(yán)從緊，銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)密集發(fā)聲強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房企融資壓力不減。與此同時(shí)，三道紅線出臺(tái)對(duì)行業(yè)發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，房企應(yīng)控制負(fù)債水平，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化融資能力，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。

01 總體情況：到位資金增速逐月上升，按揭貸款及自籌資金占比提升

1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速比1-10月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，自2月起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金同比增速穩(wěn)步提升。單月來(lái)看，受上半年流動(dòng)性充裕等因素影響，6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金超兩萬(wàn)億元，達(dá)20691億元，同比增長(zhǎng)13.2%。

個(gè)人按揭貸款及自籌資金占比同比提升，定金及預(yù)收款、國(guó)內(nèi)貸款占比同比下降。1-11月，受全國(guó)商品房銷售額穩(wěn)步增長(zhǎng)影響，個(gè)人按揭貸款占比達(dá)15.8%，同比增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，房企積極通過(guò)自籌解決資金問(wèn)題，自籌資金占比33.1%，同比增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。相應(yīng)地，定金及預(yù)收款、國(guó)內(nèi)貸款占比小幅下降，兩者占比分別為33.5%、14.2%，同比分別下降0.4、0.2個(gè)百分點(diǎn)。

02 融資規(guī)模：信用債發(fā)行規(guī)模超六千億，海外債規(guī)模明顯下降

上半年，受疫情因素影響，中央綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具保持流動(dòng)性合理充裕，房企融資出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，如1月海外債融資規(guī)模超1200億元，3月信用債發(fā)行規(guī)模超千億元，均為全年最高值。下半年，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷強(qiáng)化，三道紅線監(jiān)管新規(guī)流出，行業(yè)資金呈現(xiàn)出緊平衡狀態(tài)，9月及10月房企信用債、海外債融資規(guī)模明顯下降。

房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模超六千億，海外債規(guī)模同比明顯下降，信托融資規(guī)模同比小幅下降。2020年，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)6064.4億元，同比增長(zhǎng)16.6%，其中，公司債發(fā)行規(guī)模2781.2億元，同比下降2.4%，短期融資券發(fā)行規(guī)模為1301.6億元，同比增長(zhǎng)40.7%，中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模為1391.9億元，同比增長(zhǎng)97.2%；海外債券發(fā)行規(guī)模為4507.1億元，同比下降21.4%。據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2020年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托金額總規(guī)模為8995.9億元，同比下降10.9%。

03 融資成本：融資成本小幅下降，龍頭房企融資優(yōu)勢(shì)明顯

債券總體融資成本小幅下降。2020年，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資成本為4.51%，同比下降0.83個(gè)百分點(diǎn)，海外債融資成本為8.32%，同比下降0.52個(gè)百分點(diǎn)。在金融嚴(yán)監(jiān)管的背景下，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企與國(guó)企融資規(guī)模和成本優(yōu)勢(shì)明顯。千億以上企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模占比較高，其發(fā)行的信用債、海外債分別占百億企業(yè)信用債、海外債發(fā)行總額的62.7%、64.1%，在融資成本方面，千億以上企業(yè)海外債券融資成本均值在8%以下，而同期的300-500億、100-300億企業(yè)海外債融資成本均在10%以上。

2020年，龍頭房企成功發(fā)行多筆低成本債券，如萬(wàn)科、保利、中海等企業(yè)多筆公司債券票面利率在3.6%以下，龍湖、綠城等企業(yè)部分海外債券票面利率在4.0%以下，企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)明顯。

04 融資創(chuàng)新：房地產(chǎn)ABS發(fā)行規(guī)模小幅增長(zhǎng)，供應(yīng)鏈ABS成為主流

2020年，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品總發(fā)行規(guī)模3122.4億元，同比增長(zhǎng)8.4%。其中，供應(yīng)鏈ABS發(fā)行規(guī)模共計(jì)1846.7億元，同比增長(zhǎng)18.0%，在房地產(chǎn)ABS發(fā)行總規(guī)模中占比59.1%，較2019年提升4.8個(gè)百分點(diǎn)。由于房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS對(duì)企業(yè)主體信用要求較高，因此目前主要為具有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)且信用評(píng)級(jí)較高的房企參與其中。ABS能夠盤活房企存量資產(chǎn)，增強(qiáng)自身的借款能力、降低融資成本、提高資本運(yùn)作效率，三道紅線后，ABS在房企融資中的重要性將更加凸顯。

05 資金風(fēng)險(xiǎn)：償債高峰已至，房企應(yīng)量入為出防范資金風(fēng)險(xiǎn)

2021-2023年，房地產(chǎn)行業(yè)債券需償還規(guī)模保持高位，房企面臨一定的現(xiàn)金流考驗(yàn)。2016年國(guó)內(nèi)融資環(huán)境寬松，房企通過(guò)發(fā)行公司債等手段進(jìn)行擴(kuò)張；2017年，隨著國(guó)內(nèi)融資渠道的收緊，房企紛紛發(fā)行海外債券進(jìn)行融資；目前，大部分債券逐步進(jìn)入還款期。2021年，包括海外債券在內(nèi)的債券償還總規(guī)模將達(dá)10909億元，其中，海外債券償還規(guī)模為4083億元，公司債券需償還規(guī)模為3744億元；2022年，房地產(chǎn)行業(yè)需償還規(guī)模將回落至7856億元水平；2023年，這一規(guī)模將大致維持在8000億元水平。

結(jié)語(yǔ)：

展望2021年，“三道紅線”之下，房地產(chǎn)融資監(jiān)管持續(xù)趨緊，融資增速將有所放緩，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)投資和規(guī)模擴(kuò)張的速度將進(jìn)一步降低，業(yè)績(jī)?cè)鏊倩驅(qū)⑦M(jìn)一步放緩。

未來(lái)，面對(duì)“三道紅線”，房地產(chǎn)企業(yè)更需鍛造自身內(nèi)功：在投資方面，應(yīng)選擇基本面優(yōu)質(zhì)的城市或企業(yè)深耕區(qū)域進(jìn)行投資，有利于銷售去化，通過(guò)合作拿地來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)，緩解資金壓力；在經(jīng)營(yíng)方面，注重對(duì)產(chǎn)品與服務(wù)的精心打造，適時(shí)升級(jí)產(chǎn)品，同時(shí)，構(gòu)建線上線下?tīng)I(yíng)銷閉環(huán)，提升營(yíng)銷效率；在融資方面，企業(yè)應(yīng)加大股權(quán)類融資，提升所有者權(quán)益，進(jìn)行類REITs融資。

文章來(lái)源：中指研究院

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