在一個(gè)“活下去、不確定性、調(diào)控加碼”的樓市基調(diào)下，談未來，是件“很奢侈”的事！

的確，2020年太難了，但好在總算過去了。

2021年是否會(huì)更難？

2021年之后房地產(chǎn)會(huì)如何演變？

未來5、10年后中國(guó)房地產(chǎn)又會(huì)如何？

困惑還是很多，也因此，在這樣一種背景下，最近老潘也與馳騁地產(chǎn)圈幾十年的資深人士蔣達(dá)強(qiáng)先生，做了一個(gè)關(guān)于房企未來趨勢(shì)的深入交流，整個(gè)交流分為三部分，第一部分是房地產(chǎn)當(dāng)下所處的階段？第二部分未來5、10年房企何去何從？第三部分是房企和房企+，該如何布局？

Part1 現(xiàn)在在哪？

1、 2018年行業(yè)進(jìn)入發(fā)展后階段和20年房企三道紅線、銀行房貸集中管理五檔紅線導(dǎo)致高增長(zhǎng)、高杠桿、高利潤(rùn)時(shí)代一去不復(fù)返了，行業(yè)進(jìn)入低增長(zhǎng)、低毛利、低利潤(rùn)、中低杠桿時(shí)代。

從2020年開始，行業(yè)出現(xiàn)“黑馬、網(wǎng)紅、彎道超車、明星經(jīng)理人”的故事可能很少了。

2，很認(rèn)同林中先生“未來地產(chǎn)行業(yè)主要靠能力和資本驅(qū)動(dòng)，而不是負(fù)債驅(qū)動(dòng)”的判斷。

未來資本驅(qū)動(dòng)首先要改善資產(chǎn)負(fù)債表，因此一切都會(huì)跟凈資產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量掛鉤。

目前房地產(chǎn)行業(yè)平均凈資產(chǎn)率18%左右，房企要做大凈資產(chǎn)，首要就是提升利潤(rùn)，其次才是上市增加股本/增發(fā)股本/增加評(píng)估增值、匯兌損益、投資收益等非主營(yíng)利潤(rùn)收入等。”

在這種穿透管理下，以前以信用為主的“明股實(shí)債”會(huì)顯著減少，而“同股同權(quán)”的真實(shí)股權(quán)投資會(huì)增多；房企今后會(huì)多用 “即使貴一點(diǎn)但周期更長(zhǎng)一些”的錢。

3，目前中國(guó)一線城市城鎮(zhèn)化率90%，二線城市75%，三線65%，四線52%，綜合來看，全國(guó)平均在60%左右。按照西方經(jīng)驗(yàn)，低于60%屬于增量開發(fā)為主，60-80%屬于開發(fā)和持有經(jīng)營(yíng)并重階段，80%以上存量領(lǐng)域就會(huì)有較大突破。比如黑石集團(tuán)30年前進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)的時(shí)候，美國(guó)城鎮(zhèn)化率是75%。

4，截止目前，大多規(guī)模房企都在聚焦一二線高能級(jí)城市。這就意味著身處“增量開發(fā)和存量開發(fā)并重”的戰(zhàn)場(chǎng)，這個(gè)時(shí)候，存量市場(chǎng)的城市更新和存量資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)退出已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的分水嶺時(shí)期。也因此，房企在這個(gè)時(shí)候具不具備這個(gè)能力（而且是經(jīng)過檢驗(yàn)過的能力）變得越來越重要。同時(shí)，如何平衡因?yàn)楦吣芗?jí)城市土地開發(fā)帶來的超低利潤(rùn)率給上市公司報(bào)表添堵，也是一個(gè)大問題。

5，國(guó)際局勢(shì)的變化導(dǎo)致中國(guó)不得已采取內(nèi)循環(huán)戰(zhàn)略。而內(nèi)循環(huán)的落腳點(diǎn)在于強(qiáng)大的內(nèi)需支持和科技自立自強(qiáng)。

一方面，強(qiáng)大的內(nèi)需來自于“4億中產(chǎn)+10億非中產(chǎn)”，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)如果不能下沉到3-4-5線做剛需消費(fèi)，那就只能瞄準(zhǔn)4億中產(chǎn)的消費(fèi)升級(jí)，而了解他們的需求和痛點(diǎn)，如何用問題導(dǎo)向和逆向思維去找到場(chǎng)景和入口就很關(guān)鍵。一則有了場(chǎng)景和人口才能有大抓手，二則即使看到未來機(jī)會(huì)，但能不能下一個(gè)很大的決心也不是一個(gè)很容易的事。

6，未來3、5年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持17萬(wàn)億左右成交額是沒大問題的，但成交面積會(huì)從17億平方米逐步降低，因?yàn)榉科蠖紩?huì)回到有人口流入和城市群的中高能級(jí)城市，未來“在不在圈子里”（圈即都市圈）將是地產(chǎn)投資的口頭禪。

同時(shí)，未來中高能級(jí)城市的住宅開發(fā)就是一個(gè)“現(xiàn)金流行業(yè)”。

為何這么說？

核心就在于中高能級(jí)城市的地價(jià)占比越來越高，基本上“地價(jià)+建安成本”占比到85%以上，兩費(fèi)占比5%，再加上稅收和財(cái)務(wù)成本，基本售價(jià)就等于成本價(jià)，即使操盤能力強(qiáng)，預(yù)計(jì)后期利潤(rùn)率普遍也會(huì)低于3%~4%。所以單看利潤(rùn)率，這些城市的住宅開發(fā)行業(yè)未來就是一個(gè)“現(xiàn)金流行業(yè)”。

但也因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)還有“預(yù)售制、合作開發(fā)”等杠桿可以發(fā)揮，所以，ROE還是可以保持不錯(cuò)的水準(zhǔn)，因此未來住宅開發(fā)行業(yè)還是一個(gè)“水深魚大”的市場(chǎng)，已進(jìn)入的玩家都不能放棄！

未來整個(gè)蛋糕做大已有限，所以房企只能搶占別人家的蛋糕，你增長(zhǎng)的就是別人減少的，未來行業(yè)集中度會(huì)更高。

未來房地產(chǎn)是國(guó)企、央企、大企的天下，中小民企越來越難，難于上青天了。

7，堅(jiān)定“房住不炒”后，未來房地產(chǎn)好的地方就是行業(yè)“不確定性”越來越少，確定性反而越來越高，“看天吃飯、靠天吃飯”的外部作用降低了，未來能否勝出主要在內(nèi)部了。

行業(yè)真正到了“內(nèi)化于行、內(nèi)圣為王”的新時(shí)代了！

Part2  路在何方？

8、  世界房地產(chǎn)總體有三種模式: 美國(guó)模式，新加坡模式，香港模式。

大陸學(xué)習(xí)香港的預(yù)售制賣樓花帶動(dòng)了杠桿，在中國(guó)做地產(chǎn)的核心就是用杠桿和周轉(zhuǎn)，但過去20年開發(fā)商由于全鏈條包打天下的開發(fā)模式，資產(chǎn)越來越重，政策約束越來越嚴(yán)，而且服務(wù)消費(fèi)升級(jí)人群的理念變化，現(xiàn)在已經(jīng)逐步進(jìn)入深水區(qū)。

因此未來房地產(chǎn)走向“美國(guó)的專業(yè)分工模式+新加坡的金融退出模式”是大勢(shì)所趨。

9，未來中國(guó)房企因?yàn)橘Y本帶來的利潤(rùn)要求，一定會(huì)超級(jí)重視產(chǎn)品和服務(wù)，而這來自于非常精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)提升和專業(yè)分工，因此未來“投資商、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商”分離是大勢(shì)所趨，而現(xiàn)在的美國(guó)房地產(chǎn)也是如此。

10，未來由于受財(cái)務(wù)杠桿約束，受資本驅(qū)動(dòng)，受存量市場(chǎng)比重加大，因此資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和退出會(huì)成為投融管退很重要的一環(huán)，因此，ReIts/ABS/CMBN等資產(chǎn)證券化相信很快到來。

11，隨著社會(huì)保險(xiǎn)資金越來越龐大，對(duì)于他們來說，尋找EBITDA不低于6%回報(bào)的長(zhǎng)期而穩(wěn)定的持有資產(chǎn)也不是一件容易完成的投資課題。股權(quán)合作不操盤、不建操盤團(tuán)隊(duì)，只做操盤管理的模式未來就不會(huì)是平安不動(dòng)產(chǎn)一家獨(dú)大了。

12、數(shù)字化是企業(yè)未來規(guī)模和利潤(rùn)提升的必經(jīng)之路，類似大眾點(diǎn)評(píng)解決了店家數(shù)字化，滴滴出行解決了服務(wù)流程數(shù)字化，美團(tuán)解決了單品+服務(wù)流程數(shù)字化。但對(duì)房地產(chǎn)而言，數(shù)字化對(duì)于房企來說，1-2年看不出問題來，但3-5年或許會(huì)有大問題。

目前房企的數(shù)字化更多是信息化和局域網(wǎng)，散亂雜貴是特征，盲人摸象和單條線需求導(dǎo)向明顯，與別的行業(yè)差距很大，最大痛點(diǎn)就是系統(tǒng)太多/合作項(xiàng)目太多，而且主要作用在于降本增效，而重要的賦能和全鏈條拉通的數(shù)據(jù)經(jīng)營(yíng)做得很不好。

房子/客戶/企業(yè)本身形成行業(yè)數(shù)字化三角形，牽涉到二個(gè)大行業(yè)（房地產(chǎn)是服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)）。房子涉及到數(shù)字標(biāo)簽也就是全生命周期的房屋管理，另外涉及到房屋建造的數(shù)字化（典型的產(chǎn)業(yè)數(shù)字化標(biāo)準(zhǔn)化），現(xiàn)在BIM也在大力運(yùn)用。客戶一方面涉及購(gòu)房前的居住需求，另一方面涉及入住后的對(duì)客服務(wù)（物管）。

數(shù)字化在地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)、酒館、長(zhǎng)租公寓等行業(yè)均如此。

13，房地產(chǎn)數(shù)字化，目前只有鏈家、明源這類“一對(duì)多”的企業(yè)反而走在前面。

所以數(shù)字化未來能在行業(yè)突圍我覺得“一對(duì)多”的模式優(yōu)勢(shì)更大，而不是家家都建自己、玩自己的個(gè)體系統(tǒng)，以痛點(diǎn)為導(dǎo)向真正開放做眾籌類型的數(shù)字化說不定有很大可能，真正做到科技賦能行業(yè)。

14、要抓場(chǎng)景與入口。

未來行業(yè)進(jìn)入低增長(zhǎng)時(shí)代后，房企由于擁有巨大現(xiàn)金流和胃口，一定會(huì)尋找第二曲線，而能作為第二曲線的必須要有三個(gè)要素:

第一賽道要寬、要大才能有胃口，賽道寬大才可以作為場(chǎng)景入口去抓。

第二創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)要有激情能學(xué)習(xí)有創(chuàng)業(yè)精神，

第三獲取資源能力強(qiáng)。

15，未來中國(guó)的物管行業(yè)、酒館行業(yè)、商管行業(yè)一定會(huì)出來5000億市值以上的龍頭企業(yè)！

未來消費(fèi)場(chǎng)景的建立一定是來自于該場(chǎng)所與用戶/消費(fèi)者有很多的高頻觸點(diǎn)和交叉銷售體驗(yàn)，要能建立場(chǎng)景/客戶/服務(wù)的生態(tài)閉環(huán)。

哪些行業(yè)能夠建立足夠場(chǎng)景？

“目前只有房子（物管）、商場(chǎng)（商管）、酒店。”

這些行業(yè)都是很有存量開發(fā)優(yōu)勢(shì)，也因此，未來中國(guó)的物管行業(yè)、酒館行業(yè)、商管行業(yè)一定會(huì)出來5000億市值以上的龍頭企業(yè)。

類似今天沒上市的萬(wàn)科物管，和已上市的華住、華潤(rùn)萬(wàn)象，未來都值得想象。

目前依然有巨大的場(chǎng)景機(jī)會(huì)。從“建立場(chǎng)景——獲取流量——轉(zhuǎn)化成交——產(chǎn)生利潤(rùn)”是所有持有產(chǎn)業(yè)的路徑，這里面就涉及到智慧不動(dòng)產(chǎn)的拉新、粘性、成交環(huán)節(jié)。

16，養(yǎng)老市場(chǎng)方興未艾，未來是一個(gè)巨大入口。

2020年中國(guó)大概4200萬(wàn)失能老人+1.2億空巢老人，但十年后預(yù)計(jì)有6200萬(wàn)失能老人+1.8億空巢老人，相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)人口的80%。

而且隨著壽命增長(zhǎng)，現(xiàn)在上海60歲的低齡康養(yǎng)去贍養(yǎng)上一輩80歲高齡康養(yǎng)很普遍；

美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大概4.7萬(wàn)億美金，占比美國(guó)GDP22%。中國(guó)目前大概7萬(wàn)億人民幣，占GDP7%左右，預(yù)測(cè)2030年要達(dá)到20萬(wàn)億，這是一個(gè)逐步成熟的巨大入口。

這也是可以構(gòu)筑一個(gè)居所、客戶、服務(wù)的生態(tài)場(chǎng)景閉環(huán)。但養(yǎng)老行業(yè)本身是個(gè)很專業(yè)和多方資源鏈條配合的事，不再這里贅述。

Part3  怎么干？

17，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是除了金融、科技以外最大、最好的市場(chǎng)，即規(guī)模巨大、場(chǎng)景眾多、觀眾厚愛、玩家不少……不但不能放棄，應(yīng)該持續(xù)做深、做厚、做強(qiáng)、做大、做久。

18、住宅市場(chǎng)要么聚焦深耕提升權(quán)益做全能的操盤專家，要么做一路隨行的真實(shí)股權(quán)投資者，除了前端很重要的投資選擇能力外，中后端要真正懂操盤，能對(duì)核心的品質(zhì)和營(yíng)銷能進(jìn)行真正管控，而不是數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)員。

因?yàn)楝F(xiàn)在和未來房企的核心能力一定是投資選擇能力+做對(duì)產(chǎn)品+庫(kù)存去化。

所以持續(xù)的投入資金資本依然會(huì)帶來巨大的杠桿效應(yīng)和現(xiàn)金流效應(yīng)。要么以一家具備深耕能力的房企平臺(tái)持續(xù)聚焦做精做細(xì)，要么就是變?yōu)橥顿Y方做真股權(quán)投資。

類似華潤(rùn)置地每年投入1000億買地，貨地比2.5左右，銷售額基本可以做到2500億-3000億，而綜合體勾地通算利潤(rùn)率15%，每年350億到400億凈利潤(rùn)。

進(jìn)入行業(yè)top15以內(nèi)不是沒路徑，只要有錢有團(tuán)隊(duì)。

19，具有巨大發(fā)展?jié)撃艿某钟形飿I(yè)，類似商管和酒管，我覺得應(yīng)該建立自己的開發(fā)建設(shè)+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，類似黑石的“買入、提升、賣出”，未來這些資產(chǎn)的PE不會(huì)有太大的變化，基本在15-20倍左右，但通過經(jīng)營(yíng)提升會(huì)帶來估值的巨大升值，這個(gè)是需要長(zhǎng)期主義去做的事，也是香港開發(fā)商做得很好的方面。

如果在中國(guó)一線和二線城市針對(duì)4億中產(chǎn)市場(chǎng)能夠擁有30個(gè)左右20-30萬(wàn)平米綜合體，管理面積在800-1000萬(wàn)左右，營(yíng)業(yè)額基本可以做到1000億，商場(chǎng)ebitda可以做到200億，市場(chǎng)估值15倍就可以達(dá)到3000億以上，3-5年總體投資大概需要1000億左右。

20，黑石30年的房地產(chǎn)年化回報(bào)率16%，華住的利潤(rùn)率16%，新鴻基利潤(rùn)率50%。

21、物管行業(yè)未來3年整合洗牌初見格局

物管行業(yè)潛力巨大，數(shù)字化場(chǎng)景需求巨大，痛點(diǎn)明顯，場(chǎng)景/客戶/服務(wù)的生態(tài)閉環(huán)最明顯，未來增值服務(wù)和社區(qū)金融端口很明顯，整合完成速度未來三年見分曉，遠(yuǎn)比地產(chǎn)行業(yè)迅速。

22，未來3000億、5000億市值的物管會(huì)實(shí)現(xiàn)

目前300億平方米的房屋面積市場(chǎng)，市場(chǎng)才萬(wàn)億規(guī)模，很多沒有進(jìn)入規(guī)模市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)模每年復(fù)合增長(zhǎng)10%以上，44家上市物企平均才4200萬(wàn)平方米，市場(chǎng)估值未來保持30倍，行業(yè)毛利30%以上，凈利潤(rùn)15%以上。

未來2億平方米是大物管的門檻，未來出現(xiàn)3000億市值的物管企業(yè)相信很快就會(huì)實(shí)現(xiàn)。

由于是輕資產(chǎn)，更多靠人才和資源獲取驅(qū)動(dòng)，應(yīng)該采取入股和收購(gòu)策略，利用多元優(yōu)勢(shì)建立入口和場(chǎng)景。類似華潤(rùn)萬(wàn)象1000億市值為例，如果能混改入股就是大機(jī)會(huì)。養(yǎng)老地產(chǎn)有點(diǎn)類似。

23，蔣達(dá)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)：“未來非綜合體類型的獨(dú)立寫字樓、物流地產(chǎn)、高星級(jí)酒店可能只是策略性投資機(jī)會(huì)，不能作為平臺(tái)型去發(fā)展。核心因?yàn)闊o(wú)法構(gòu)筑用戶高頻交叉消費(fèi)的場(chǎng)景。”

目前據(jù)說保險(xiǎn)基金還是對(duì)這些物業(yè)保持“趨之若鶩”。

24、未來很好的商業(yè)模式就是建立三個(gè)大的上市平臺(tái)生態(tài):

第一個(gè)以開發(fā)銷售為主，持有重資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，PE不高，以追求極致產(chǎn)品為主的重資產(chǎn)平臺(tái)，用規(guī)模和經(jīng)營(yíng)/合作杠杠解決評(píng)級(jí)融資成本下降問題，是個(gè)強(qiáng)大的現(xiàn)金流和融資平臺(tái)，類似龍湖和新鴻基，市值可以做到2000億、3000億。

第二個(gè)是以運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主，追求極致服務(wù)為主的輕資產(chǎn)平臺(tái)，類似萬(wàn)科的物管+商管平臺(tái)如果上市，類似華住的酒管平臺(tái)，用場(chǎng)景和服務(wù)建立客戶粘性形成強(qiáng)大高頻消費(fèi)流量，是個(gè)高估值、高美譽(yù)度的市值平臺(tái)，物管和酒管輕資產(chǎn)平臺(tái)分別做到市值3000億不是問題。

第三個(gè)就是建立強(qiáng)大的物理上的業(yè)務(wù)集群根據(jù)地，以幾大都市城市群的4億中產(chǎn)做為基石，輻射周邊的非中產(chǎn)人群，形成強(qiáng)大的業(yè)務(wù)集群，產(chǎn)生很強(qiáng)的協(xié)同作用。

這樣輕資產(chǎn)生態(tài)市值+重資產(chǎn)規(guī)?，F(xiàn)金流+根據(jù)地業(yè)務(wù)集群，通過3-5年至少會(huì)在中國(guó)建立這個(gè)行業(yè)的強(qiáng)大壁壘。

小結(jié)

25，面對(duì)過往，蔣達(dá)強(qiáng)用一位德高望重長(zhǎng)者的話做總結(jié)：“人生過中場(chǎng)，過往起起落落都是種經(jīng)歷，雖說粗一些但折騰也有價(jià)值；人生下半場(chǎng)一定要從粗到精，與高手為伍、去做長(zhǎng)久的事。”

來源：地產(chǎn)總裁內(nèi)參

編選：云朵匠 | 數(shù)商云(微信ID：shushangyun_com)

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